Nadobúdanie a správa nehnuteľného majetku maloletými deťmi predstavuje komplexnú právnu problematiku, ktorá sa dotýka základných princípov občianskeho práva a rodinných vzťahov. Rodičia, starí rodičia či iní príbuzní často riešia svoje majetkové pomery prepisom bytov, domov, pozemkov či iných nehnuteľností na deti, s cieľom zabezpečiť ich budúcnosť alebo optimalizovať majetkové vzťahy v rodine. Avšak proces nadobúdania nehnuteľnosti maloletou osobou nie je taký jednoduchý, ako sa na prvý pohľad môže zdať, a vyžaduje si dôkladné poznanie právnych predpisov a postupov. Rovnako špecifickú úpravu má aj prevod spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti, pri ktorom vstupuje do hry inštitút predkupného práva, ktoré môže mať dosah aj na maloletého spoluvlastníka.
Právna Subjektivita a Spôsobilosť Maloletého Dieťaťa na Právne Úkony
Pri riešení otázky nadobúdania majetku maloletým je najprv potrebné vysvetliť rozdiel medzi právnou subjektivitou a spôsobilosťou na právne úkony. Podľa § 7 Občianskeho zákonníka každá fyzická osoba má právnu subjektivitu, teda spôsobilosť na práva a povinnosti. V prípade vlastníctva rodinného domu to znamená spôsobilosť na právo vlastniť rodinný dom. Táto spôsobilosť je pre každú fyzickú osobu rovnaká a nemôže byť obmedzená. Z tohto dôvodu môže byť vlastníkom nehnuteľnosti, napríklad aj rodinného domu v hodnote 250 000 eur, aj novorodenec, pretože nadobúdanie majetku nie je limitované vekom 18 rokov.
Čo sa týka spôsobilosti na právne úkony, teda spôsobilosti fyzickej osoby nadobúdať práva a brať na seba povinnosti, tá už predpokladá určitú rozumovú a vôľovú vyspelosť. Spôsobilosť na právne úkony vzniká podľa § 8 Občianskeho zákonníka v plnom rozsahu plnoletosťou - dovŕšením 18. roku veku. To znamená, že kým dieťa nedosiahne plnoletosť, jeho právne úkony zaňho vykonávajú jeho zákonní zástupcovia, ktorými sú spravidla rodičia. Maloletí sú spôsobilí len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku. Sedemročný syn teda môže byť vlastníkom rodinného domu, ale nie je spôsobilý uzavrieť darovaciu zmluvu alebo akúkoľvek inú zmluvu, ktorou by nadobudol alebo scudzil nehnuteľnosť.
Zastupovanie Maloletých pri Právnych Úkonoch s Nehnuteľnosťami
Právne úkony, na ktoré maloletí nemajú spôsobilosť, za nich robia zákonní zástupcovia, teda ich rodičia, prípadne osvojitelia alebo opatrovník. V súlade s platným právom SR fyzickým osobám vzniká spôsobilosť na právne úkony dovŕšením 18. roku veku života. Do tohto času koná, podľa § 26 Občianskeho zákonníka za maloleté dieťa, ako osobu všeobecne nespôsobilú na právne úkony, jeho zákonný zástupca. V prvom rade sú zákonnými zástupcami dieťaťa jeho rodičia, ktorí vykonávajú správu jeho majetku. Avšak, hoci rodičia sú primárnymi správcami majetku maloletého dieťaťa, existujú situácie, keď musia zasiahnuť súdne orgány alebo iné osoby.
Konflikt záujmov a úloha súdu
Môžu však nastať také situácie, kedy zákonný zástupca nemôže maloletého zastupovať a vtedy osobitného zástupcu ustanovuje súd. Podľa § 30 Občianskeho zákonníka k tomu dochádza, ak dôjde k stretnutiu záujmov zákonného zástupcu so záujmami zastúpeného alebo k stretnutiu záujmov tých, ktorých zastupuje ten istý zákonný zástupca. Na to nadväzuje § 31 ods. 2 Zákona o rodine, podľa ktorého žiadny z rodičov nemôže zastupovať svoje maloleté dieťa, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom.
V takýchto situáciách nastupuje inštitút kolízneho opatrovníka. V takom prípade súd ustanoví maloletému opatrovníka, ktorý ho bude v konaní zastupovať - kolízny opatrovník. Kolíznym opatrovníkom je v súdnom konaní spravidla príslušný Úrad práce, sociálnych vecí a rodiny, ktorý má za úlohu chrániť záujmy maloletého. Súd môže za opatrovníka ustanoviť aj orgán miestnej správy, ak sa za opatrovníka nemôže ustanoviť príbuzný alebo osoba, ktorá spĺňa podmienky na ustanovenie za opatrovníka.
Ak je vopred predikovaná konkrétna kolízia záujmov rodiča so záujmami maloletého dieťaťa, tak sa najskôr na súd musí podať návrh na schválenie kolízneho opatrovníka a až následne po jeho ustanovení súdom sa podá návrh na schválenie predaja nehnuteľnosti maloletým vlastníkom. Ten zakladá predložiť súdu už podpísanú kúpnu zmluvu s konkrétnym kupujúcim, za konkrétnych zmluvných podmienok. V prípade, že nie je nevyhnutný kolízny opatrovník, tak zo zákona kúpnu zmluvu podpisuje/podpisujú zákonní zástupcovia. V prípade ustanovenia kolízneho opatrovníka na základe právoplatného uznesenia súdu podpisuje kolízny opatrovník.
Rozdiel medzi opatrovníkom a kolíznym opatrovníkom
Častokrát dochádza k zamieňaniu inštitútov opatrovníka a kolízneho opatrovníka. Rozdiel spočíva v tom, že opatrovník je navrhnutý najčastejšie zákonným zástupcom/rodičom/ a kolíznym opatrovníkom je v súdnom konaní príslušný Úrad práce, sociálnych vecí a rodiny, podľa zákona o sociálnoprávnej ochrane detí a o sociálnej kuratele, resp. jeho poverený zamestnanec na základe ust. zákona o sociálnoprávnej ochrane. Kolízny opatrovník vystupuje v každom súdnom konaní týkajúcom sa maloletých detí. Jeho úlohou je hájiť záujmy maloletého a dohliadať na to, aby právny úkon, ktorý má súd schváliť, bol v záujme maloletého dieťaťa. Kolízneho opatrovníka, podobne ako klasického opatrovníka, ustanovuje súd.
Schválenie právneho úkonu súdom
Ak však ide o nakladanie s majetkom v nie bežných veciach, je na takýto úkon podľa § 28 Občianskeho zákonníka potrebné aj schválenie súdu. Nie bežnou vecou v zmysle tohto ustanovenia sa rozumie napríklad nadobúdanie alebo predaj nehnuteľnosti. Okrem situácií so stretom záujmov je súdny dohľad nevyhnutný aj pri právnych úkonoch, ktoré nie sú primerané veku a vyspelosti dieťaťa. V prípade, ak má byť maloletý subjektom právneho vzťahu - právneho úkonu, ktorý nie je primeraný jeho rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej jeho veku, je nutné uplatniť inštitút schválenia právneho úkonu maloletého súdom podľa § 119 Civilného mimosporového poriadku. Súd takýto právny úkon schváli len vtedy, ak je v záujme maloletého. Zákonní zástupcovia sú totiž povinní spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu.
Rodinný súd: Ako sa zastupovať sám | 5 tipov
Napríklad, ak chcú rodičia darovať maloletému auto, či dom, alebo previesť spoluvlastnícky podiel z rodiča na dieťa alebo naopak, je nutné schválenie právneho úkonu súdom, pretože sa nejedná o bežnú vec. Proces uskutočnenia právneho úkonu, v ktorom jedným zo subjektov je maloleté dieťa, pozostáva z niekoľkých fáz. Najprv je potrebné posúdiť, či pri zamýšľanom právnom úkone existuje rozpor záujmov alebo nie. Ak rozpor záujmov neexistuje, tak za maloletého môže prejaviť vôľu zákonný zástupca. Ak z rozličných dôvodov v mene maloletého podpíše darovaciu zmluvu len jeden z rodičov, súd požiada druhého rodiča o vyjadrenie, či s uzatvorením darovacej zmluvy súhlasí. Súhlas druhého rodiča nie je potrebný, iba ak nemá spôsobilosť na právne úkony v plnom rozsahu (§ 34 ods. 2 zákona o rodine) alebo ak bol vo svojich rodičovských právach obmedzený (§ 44 ods. 1 a 2 zákona o rodine), prípadne je svojich rodičovských práv zbavený (§ 36 zákona o rodine). Ak by druhý z rodičov vyslovil nesúhlas s uzatvorením darovacej zmluvy, považovalo by sa to za nezhodu rodičov v podstatnej veci pri výkone rodičovských práv, o ktorej by podľa ustanovenia § 49 zákona o rodine rozhodol súd.
Proces Nadobúdania Nehnuteľnosti Maloletým (Darovanie a Kúpa)
Maloleté dieťa môže byť vlastníkom nehnuteľnosti, či už darovaním, dedením alebo iným zákonným spôsobom. Ako už bolo spomenuté, jeho spôsobilost na právne úkony je obmedzená, a preto je proces nadobúdania nehnuteľnosti špecifický.
Darovanie nehnuteľnosti maloletému
Ilustrujme si to na konkrétnom príklade darovania rodinného domu sedemročnému synovi bezdetným strýkom. Darovaciu zmluvu, ktorou strýko daruje synovi rodinný dom, v mene maloletého podpíše matka spolu s otcom maloletého. Keďže rodičia majú týmto právnym úkonom stratiť výlučné vlastníctvo (v prípade, že by boli aj darcami) alebo ich záujmy môžu byť v kolízii, nastáva konflikt záujmov a je potrebné požiadať súd o ustanovenie opatrovníka. Ak rodičia darujú svoj dom synovi, subjektmi tohto právneho vzťahu sú na strane darcu: matka a otec a na strane obdarovaného maloleté dieťa. Rodičia teda požiadajú súd, aby ustanovil tretiu osobu (opatrovníka) na to, aby v mene maloletého dieťaťa prejavila vôľu, t. j. podpísala darovaciu zmluvu. Súd zhodnotí skutkový a právny stav a rozhodne, či navrhnutú osobu ustanoví v tejto veci za opatrovníka. Po schválení súdom opatrovník môže uskutočniť právny úkon - podpísať darovaciu zmluvu.
Kúpa nehnuteľnosti pre dieťa
V prípade, ak chcete kúpiť nehnuteľnosť priamo na meno maloletého dieťaťa, postup je nasledovný:
- Uvedenie dieťaťa ako nadobúdateľa: V samotnom texte zmluvy o nadobudnutí nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva) uveďte vaše dieťa ako nadobúdateľa nehnuteľnosti.
- Podpisovanie zmluvy: Zmluvnými stranami ste vy ako kupujúci - obaja rodičia - a ďalej je to predávajúci. Keďže vystupujete ako manželia kupujúci nehnuteľnosť pre svoje maloleté dieťa, musíte byť uvedení obaja v predmetnej zmluve. Zmluvu o nadobudnutí nehnuteľnosti podpisujete vy ako rodičia, pričom by mal byť uvedený vo zmluve váš osobný stav - že ste manželia, a ďalej zmluvu podpisuje predávajúci. V prípade, že by zmluvu podpísal len jeden z rodičov, pri nasledovnom kroku - pri predložení návrhu na schválenie právneho úkonu v mene maloletého na súd, tento by si vyžiadal vyjadrenie toho z rodičov, ktorého podpis na zmluve absentuje. Aby nehnuteľnosť dieťa nadobudlo, bol by potrebný aj súhlas druhého z rodičov.
Schválenie právneho úkonu súdom
Po podpise zmluvy podáte na súd, v ktorého obvode má váš syn bydlisko, návrh na schválenie právneho úkonu za maloletého. Toto konanie je oslobodené od súdnych poplatkov. Existencia platnej zmluvy ešte neznamená, že vaše dieťa nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti. To je možné až po kladnom vyjadrení súdu, ktorý rozhoduje o tom, či daný právny úkon je v prospech maloletého alebo nie. Súd schváli právny úkon urobený zákonným zástupcom za maloletého len vtedy, ak je v záujme maloletého. Účastníkmi tohto konania je zákonný zástupca (matka, otec) a kolízny opatrovník. V tomto momente nasleduje ďalší dôležitý krok, a to ustanovenie tzv. kolízneho opatrovníka. Kolízny opatrovník vystupuje v každom súdnom konaní týkajúcom sa maloletých detí. Potom, čo sa vyjadrí kolízny opatrovník k navrhovanému právnemu úkonu, súd posúdi skutkový a právny stav a rozhodne, či právny úkon schváli alebo nie.
Ak súd darovaciu zmluvu schváli, na nadobudnutie vlastníckeho práva je ešte potrebné rozhodnutie správy katastra o povolení vkladu. Návrh na vklad vlastníckeho práva sa podáva na správe katastra, v ktorej územnom obvode sa nachádza darovaná nehnuteľnosť. Súčasťou návrhu na vklad okrem zmluvy bude aj rozhodnutie súdu, ktoré musí mať vyznačenú doložku právoplatnosti. Tú vám vyznačia na príslušnom súde. Ak by sa súd vyslovil zamietavo, nič sa nedá robiť, treba rešpektovať rozhodnutie súdu. Pokiaľ ide o príslušnosť súdu, tá sa nespravuje miestom, kde sa nachádza prevádzaná nehnuteľnosť, ale miestom trvalého bydliska vášho dieťaťa. Právny úkon urobený v mene maloletého opatrovníkom ešte nenadobúda právne účinky. Dôvodom je práve § 28 OZ resp. ust. § 119 Civilného mimosporového poriadku a síce je potrebné schválenie právneho úkonu, v našom prípade darovacej zmluvy, súdom. Obligačno-právne účinky, t. j. že obsah zmluvy sa stáva pre účastníkov zmluvy rovnako a bezpodmienečne záväzným, vznikajú iba z platnej zmluvy. Účinnosť zmluvy nastáva súčasne so vznikom platnej zmluvy. K právnemu úkonu kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi nesvojprávnou osobou a navrhovateľom sa podľa § 28 OZ vyžadovalo schválenie súdu.
Judikatúra k schvaľovaniu právnych úkonov
Právna prax prináša rôzne situácie, ktoré ilustrujú potrebu súdneho dohľadu. Krajský súd v Trenčíne v rozhodnutí 6CoP/63/2013 riešil prípad, kedy starí rodičia ako darcovia maloletých obdarovaných zriadili v darovacej zmluve k nehnuteľnosti vo svoj prospech a prospech matky obdarovaných vecné bremeno spočívajúce v práve na bezplatné doživotné bývanie a užívanie predmetu daru bez znášania nákladov na bývanie, ako aj v práve udelenia súhlasu s predajom nehnuteľnosti po dosiahnutí plnoletosti obdarovaných. OS zamietol návrh na schválenie právneho úkonu maloletých. Tento prípad poukazuje na komplexnosť darovacích zmlúv a nutnosť posúdenia ich dopadu na maloletého obdarovaného.
Ďalším príkladom je rozhodnutie Krajského súdu v Bratislave 20CoP/19/2016, kde súd neschválil právny úkon kolízneho opatrovníka v dedičskom konaní. Maloletý mal nadobudnúť podiel na dedičstve až v deň dovŕšenia plnoletosti (o viac ako 10 rokov). Súd konštatoval neprimeranosť lehoty a naznačil, že v prospech maloletého dediča by bolo vysporiadanie, keby zostal spoluvlastníkom, alebo by majetok poručiteľa nadobudla matka maloletého s povinnosťou výplaty maloletému do 1 mesiaca po právoplatnosti rozhodnutia o dedičstve. Tieto prípady zdôrazňujú, že súd posudzuje nielen samotný úkon, ale aj jeho dlhodobé dôsledky pre maloletého.
Správa a Dispozícia s Majetkom Maloletého Vlastníka
Po tom, ako maloletá osoba nadobudne vlastníctvo k nehnuteľnosti, nebude môcť voľne disponovať s touto nehnuteľnosťou. Maloletá osoba je obmedzená v dispozícii s nehnuteľnosťou, nakoľko všetky úkony tým spojené budú vykonávať zákonní zástupcovia.
Obmedzenia v užívaní a správe
Má sa tým na mysli najmä otázka zmluvných vzťahov s dodávateľmi energií, kde v zmluvách o dodávke napr. elektrickej energie, plynu a pod. budú figurovať rodičia ako zákonní zástupcovia. K uzavretiu daných zmlúv s maloletou osobou by dodávatelia akiste nepristúpili. K prepisu subjektov na zmluvách by bolo možné až po tom, ako maloletá osoba dovŕši 18. rok svojho veku a nadobudne plnoletosť.
Nemožnosť scudzenia a súdny dohľad
Nie je tak možné napríklad, aby maloletá osoba scudzila nehnuteľnosť - teda aby ju previedla na inú osobu, darovala a pod. I tu ide o úkony, na ktoré nie je ešte spôsobilá a vyžaduje sa zásah zákonných zástupcov a následne aj súhlas súdu. To isté sa vzťahuje aj na rodičov, nakoľko nemôžu v rozpore so záujmom maloletej naložiť ľubovoľne s nehnuteľnosťou. Opäť je namieste súd, ktorý by sa eventuálne vyjadril, či ten-ktorý právny úkon je alebo nie je v súlade s oprávnenými záujmami maloletej. Zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu (§ 28 OZ).
Vlastníctvo nehnuteľnosti maloletou osobou: Výhoda alebo problém?
Je vlastníctvo nehnuteľnosti maloletou osobou výhodou alebo problémom? Jednoznačná odpoveď nie je možná, závisí totiž od posúdenia všetkých okolností a dôvodov právneho úkonu v prospech maloletého, hľadiska druhej zmluvnej strany, a pod. Existujú aj prípady, kedy dochádza k prevodu nehnuteľnosti na maloletých za účelom záchrany majetku plnoletých príslušníkov rodiny a v podstate sa uvedené úkony robia len za účelom tým, aby sa napr. darca ako dlžník vyhol výkonu rozhodnutia predajom nehnuteľnosti v exekučnom konaní. Tu treba spomenúť ust. § 42a/ OZ, podľa ktorého veriteľ sa môže domáhať, aby súd určil, že dlžníkove právne úkony, ak ukracujú uspokojenie vymáhateľnej pohľadávky veriteľa, sú voči nemu právne neúčinné.
Rovnako ani úlohu opatrovníka a kolízneho opatrovníka nie je možné brať ako formálny úkon, spoliehajúc sa na jeho schválenie súdom bez pripomienok. V konečnom dôsledku súd v konaní je povinný zistiť skutočný stav veci a je povinný vykonať aj iné dôkazy, ako navrhli účastníci. Nadobúdanie nehnuteľnosti maloletými je síce spôsobom, ako vyporiadať majetok napríklad starých rodičov za ich života, ale toto vlastníctvo maloletých prináša so sebou aj svoje úskalia spojené so správou samotnej nehnuteľnosti (odber elektriny, vody, plynu, atď.), ako aj v dispozícii s nehnuteľnosťou, ktorej vlastníkom je maloletý.
Rodinný súd: Ako sa zastupovať sám | 5 tipov
Špecifiká Predaja Nehnuteľnosti Vlastnenej Maloletým
Predaj nehnuteľnosti, ktorej vlastníkom, resp. spoluvlastníkom je neplnoletá osoba v zmysle Občianskeho zákonníka, t. j. do veku 18 rokov, nie je až taký jednoduchý a priamočiary ako bežný prevod vlastníctva nehnuteľností. Maloletý totiž nie je až do dosiahnutia plnoletosti (teda 18 rokov) spôsobilý na právne úkony, čo znamená, že nemôže s nehnuteľnosťou nakladať - nemôže ju predať, darovať, prenajať, zaťažiť záložným právom, vecným bremenom a podobne. Napriek faktu, že ide zatiaľ o právne nespôsobilú osobu, existujú spôsoby, ako môže aj dieťa nakladať so svojím majetkom, avšak len prostredníctvom zákonného zástupcu a so súhlasom súdu.
V mene maloletého dieťaťa môže konať jeho zástupca zo zákona, čo je vo väčšine prípadov rodič (tzn. zákonný zástupca v zmysle Zákona o rodine), čo znamená, že zákonný zástupca - rodič podpisuje, ale nerozhoduje sám. V prípade, ak by mohlo prísť k stretu záujmov zákonného zástupcu a maloletého dieťaťa, alebo k stretu záujmov, pokiaľ zákonný zástupca zastupuje viacero detí, alebo nehnuteľnosť vlastní viac osôb vrátane jedného maloletého, je potrebné požiadať súd o ustanovenie kolízneho opatrovníka. Kolízny opatrovník je vždy ustanovený len na presne vymedzený úkon, napr. na predaj nehnuteľnosti. Samozrejme, nestačí, aby zmluvu podpísal kolízny opatrovník, je potrebné následne požiadať súd o schválenie právneho úkonu za maloletého. Príslušný súd rozhodne, či je predaj v súlade s jeho záujmami, prihliada sa aj na ďalšie záujmy maloletého, napr. na vytvorenie iných úspor alebo nadobudnutie iného majetku.
Hlavným cieľom tohto úkonu je chrániť záujmy maloletých detí. Súčasťou návrhu na schválenie je okrem iného aj ocenenie prevádzanej nehnuteľnosti - znalecký posudok, aby bolo jednoznačné, že sa nehnuteľnosť predáva za primeranú cenu. Až po schválení právneho úkonu súdom je možné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, nakoľko právoplatné rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu za maloleté dieťa je povinnou prílohou k návrhu na vklad. Súd môže vyžadovať za účelom vyplatenia kúpnej ceny (vzhľadom na to, že ide zväčša o väčšie sumy) účet vo vlastníctve maloletého za účelom predídenia komplikácií pri dokladovaní pôvodu, vlastníctva prostriedkov a jeho použitiu. Lebo ak nebol doteraz zo strany rodičov nejaký zákonom vyžadovaný dôvod jeho založenia, tak pre potreby svojich detí používajú svoj bankový účet. Predať nehnuteľnosť, ktorú vlastní maloleté dieťa, má skutočne veľa špecifík a vyžaduje si aj veľkú dávku znalostí a trpezlivosti, nakoľko celý proces môže trvať niekoľko mesiacov.
Predkupné Právo pri Prevode Spoluvlastníckeho Podielu
Maloletá osoba môže byť nielen výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ale aj jej podielovým spoluvlastníkom. V takom prípade, ak je maloletá osoba spoluvlastníkom, uplatňujú sa aj špecifiká týkajúce sa predkupného práva. V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo.
Definícia a princíp
Pokiaľ jednu vec vlastní viacero osôb, pôjde vo všeobecnosti o podielových spoluvlastníkov. Každý z podielových spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci, napríklad v prípade štyroch spoluvlastníkov môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. K takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napríklad záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom. Jednoducho povedané, spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom, tzv. ponukou na odkúpenie podielu.
Prijatie ponuky a následné kroky
K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote; samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky. V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať tretej osobe. Dôležité je upozorniť, že kupujúcemu (tretej osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu, respektíve za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov. Dôvodom takejto právnej úpravy je fakt, že pokiaľ by mal jeden zo spoluvlastníkov reálny záujem na predaji veci, mal by mať možnosť ju ponúknuť najskôr ostatným.
Porušenie predkupného práva a nároky oprávnených osôb
Pokiaľ by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal. Právna teória i prax rozoznáva vo všeobecnosti tri rozdielne (a navzájom sa vylučujúce) nároky, ktoré si môže oprávnený spoluvlastník uplatniť v prípade, že jeho predkupné právo bolo porušené (typicky pôjde o situáciu, keď predávajúci spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby najskôr učinil ponuku ostatným spoluvlastníkom).
Jedným z týchto nárokov, ktorý sa analogicky odvodzuje z § 603 ods. 3 OZ, je právo osoby oprávnenej z predkupného práva domáhať sa priamo od nadobúdateľa, aby jej spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise. Kvôli zachovaniu právnej istoty a posilneniu dôkaznej situácie v prípadnom súdnom spore sa však odporúča vyhotoviť výzvu písomne.
Čo sa týka ponuky samotnej, ustanovenie § 605 OZ zakotvuje povinnú písomnú formu pre každú ponuku, ktorá sa týka nehnuteľností. Ponuka musí zároveň obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote. Súdy sa v minulosti zaoberali aj otázkou, či súčasťou výzvy na odkúpenie podielu môže byť aj konkrétny návrh zmluvy. Ak si nadobúdateľ nesplní túto ponukovú povinnosť, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím. Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo.
Výnimky a Osobitné Prípady Predkupného Práva
Z uvedeného pravidla predkupného práva existujú aj výnimky. Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní, je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe, t. j. prevod na súrodencov, manželov, rodičov, deti a iné osoby v priamom rade.
Predkupné právo k pozemku
Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. V prípade, ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom. V prípade, ak by niektorý zo spoluvlastníkov, prípadne viacerí z nich mali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, ako sme už spomínali v predchádzajúcom texte, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva (prípadne iná scudzovacia zmluva) s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov.
Osobitným spôsobom, ktorý by prichádzal do úvahy je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu. Samozrejme, vo vzťahu k pozemku je možné tiež dojednať aj zmluvné predkupné právo. Predkupné právo k pozemku môže mať vo všeobecnosti povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.
Predkupné právo k poľnohospodárskym pozemkom
Osobitná právna úprava sa vzťahuje na poľnohospodárske pozemky. Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť. Je dôležité sledovať aktuálne znenie príslušných právnych predpisov.
Predkupné právo nájomcu
Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ V tejto súvislosti upozorňujeme, že (ako vyplýva aj z citovaného ustanovenia) zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.
Zmluva o kúpe prenajatej veci (Obchodný zákonník)
Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších právnych predpisov pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu. Ak sa teda vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkých podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že prijme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu. Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.
Kontroverzia: Predkupné Právo a Darovanie Spoluvlastníckeho Podielu
V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. apríla 2006, rovnako ako podľa rozsudku Krajského súdu v Trnave č. k. 11 Co 108/2011-96 z 21. marca 2012, právnu podstatu predkupného práva je možné vymedziť ako právny vzťah, v ktorom jeden individuálne určený subjekt (oprávnená osoba - spoluvlastník) má právo kúpiť (vykúpiť) vec od druhého individuálne určeného spoluvlastníka, t. j. od konkrétnej povinnej osoby, ako prvý za predpokladu, že tento druhý spoluvlastník chce svoj spoluvlastnícky podiel previesť. Ide teda o vzťah, v ktorom právu oprávnenej osoby zodpovedá povinnosť zodpovednej osoby ponúknuť vec tejto oprávnenej osobe ako prvej ku kúpe (tzv. predkupné právo). Z uvedeného vyplýva, že hoci so svojím spoluvlastníckym podielom môže každý spoluvlastník nakladať obdobne ako vlastník so svojou vecou, jeho zmluvná voľnosť je obmedzená zo zákona predkupným právom ostatných spoluvlastníkov. Predkupné právo sa vzťahuje na prevod spoluvlastníckeho podielu, a nie na jeho prechod. Slovenská odborná literatúra zas uvádza, že ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, je treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods. 2 OZ vykladať extenzívne a predkupné právo aplikovať nielen pri predaji, ale aj pri inom prevode spoluvlastníckeho podielu.
Rozdielne názory slovenskej a českej judikatúry
Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktoré definuje predkupné právo. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu. Zákonnú definíciu predkupného práva obsahuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať). To vyplýva už zo samotného pojmu „predkupné právo“. Tento pojem nemožno gramaticky vyložiť inak ako právo vec kúpiť skôr, ako niekto iný. Predkupné právo je podrobnejšie upravené ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve (§ 602 a nasl. Občianskeho zákonníka), a táto úprava sa použije aj v prípade predkupného práva spoluvlastníka. Pokiaľ by zákonodarca predpokladal, že právo nadobudnúť prednostne vec by sa týkalo aj iných prípadov ako kúpnej (prípadne zámennej) zmluvy, pomenoval by toto právo inak a zaradil by jeho úpravu do tej časti Občianskeho zákonníka, ktorá upravuje všeobecné inštitúty záväzkového práva. S rozhodnutím Najvyššieho súdu Českej republiky sa stotožnil aj Ústavný súd Českej republiky v uznesení sp. zn. III. ÚS 3688/10 z 27. januára 2011.
Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: „Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv.“ Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom. Tieto odlišné právne názory podčiarkujú komplexnosť a dôležitosť individuálneho posúdenia každého prípadu.
Praktické Aspekty a Dôležitosť Právnej Pomoci
Proces nadobúdania, správy alebo scudzenia nehnuteľnosti, ktorej subjektom je maloleté dieťa, je zrejmý, že vôbec nie je jednoduchý. Zahrňuje niekoľko kľúčových fáz:
- Posúdenie toho, či pri zamýšľanom právnom úkonu existuje rozpor záujmov alebo nie.
- Ak rozpor záujmov neexistuje, tak za maloletého môže prejaviť vôľu zákonný zástupca.
- V prípade konfliktu záujmov, je potrebné požiadať súd o ustanovenie kolízneho opatrovníka.
- Uskutočnenie právneho úkonu (napr. podpísanie zmluvy) zákonným zástupcom alebo ustanoveným opatrovníkom.
- Podanie návrhu na príslušný súd na schválenie právneho úkonu maloletého.
- Ak súd právny úkon schváli, nasleduje podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
Záverom by som sa rád zmienil aj o využívaní vzorov z internetu. Pri zmene zákonov tieto nemusia zodpovedať aktuálnej právnej úprave z hľadiska hmotného aj procesného práva. Výsledkom je predlžovanie konania, prípadne aj zamietnutie samotného návrhu súdom. Preto je vždy dôležité konzultovať takéto kroky s právnikom a používať aktuálne a právne správne dokumenty. Nadobúdanie majetku maloletými je síce spôsobom nakladania s majetkom za života, ale toto vlastníctvo má svoje úskalia spojené s užívaním a správou nehnuteľnosti (napr. investície, odber médií a pod.), ako aj v dispozícii s nehnuteľnosťou, ktorej vlastníkom je maloletý. Vo všetkých fázach tohto procesu je nevyhnutná odborná právna pomoc, ktorá zabezpečí dodržanie všetkých zákonných podmienok a ochráni záujmy maloletého dieťaťa.
tags: #e #rodic #za #malolete #dieta #uplatnit