Tehotenstvo je obdobie plné zmien a nových výziev, ktoré prináša do života ženy a jej rodiny. Pre tehotné ženy a ich partnerov, ktorí žijú v nájme, je kľúčové poznať svoje zákonné nároky a povinnosti, aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam, najmä v súvislosti s ukončením nájomného vzťahu. Tento článok sa zameriava na aspekty nájomnej zmluvy v kontexte tehotenstva, s dôrazom na práva nájomcu a povinnosti prenajímateľa, a poskytuje komplexný prehľad o legislatíve a praktických situáciách na Slovensku. Rozoberieme podstatné rozdiely medzi právnou úpravou nájmu podľa Občianskeho zákonníka a Zákona o krátkodobom nájme bytu, a poskytneme užitočné odporúčania pre obe strany nájomného vzťahu.
Základné Náležitosti Kvalitnej Nájomnej Zmluvy
Kvalitná nájomná zmluva predstavuje pilier bezproblémového vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom, poskytujúc ochranu pred vzniknutými škodami na byte a nájomcovi zabezpečujúc stabilitu bývania. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti za predom dohodnuté nájomné. Má teda dôležitý charakter pre obe strany. Pri jej vytváraní je nevyhnutné brať ohľad na niekoľko údajov, ktoré musí zmluva povinne obsahovať.
Nájomná zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Pri fyzických osobách sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého bydliska, zatiaľ čo pri právnických osobách obchodné meno, sídlo spoločnosti, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri. Predmetom nájmu je byt, či nebytový priestor, pričom jeho označenie musí byť dôkladne presné. Odporúča sa uvádzať katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia a číslo bytu, na ktorom je bytový dom postavený, ako aj názov obce a okresu. Spolu s predmetom nájmu je nevyhnutné vymedziť aj rozsah, v akom sa daný objekt bude využívať, vrátane počtu izieb a veľkosti obytnej plochy.
Ďalšou kľúčovou náležitosťou je výška nájomného, čo je suma, na ktorej sa dohodli obe strany. Na Slovensku musí byť cena nájomného minimálne jeden cent, keďže bezplatný nájom neexistuje; v takom prípade by išlo o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Je tiež dôležité osobitne rozdeliť cenu za nájom a cenu za platby spojené s nájmom. Ak je v zmluve uvedená iba jedna suma, môže to spôsobiť jej neplatnosť. Preto sa musia dodať aj náklady na plyn, elektrinu, ohrievanie vody, či príspevky do fondu opráv. Okrem uvedeného sa doporučuje pridať aj opis bytu, jeho stavu a príslušenstva, spôsob platenia nájomného a termín, do ktorého je nájomca povinný ho uhradiť. Dôležitým bodom, na ktorý sa často zabúda, je uvedenie podmienok, kedy sa môže suma nájomného navýšiť, napríklad v prípade zvýšenia celkových nákladov na prevádzku bytu. Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj poplatok pri omeškaní nájomného.
Prenajímateľ má na zabezpečenie nájomného záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia. Záložné právo zanikne, ak sú veci odstránené skôr, než boli spísané osobou poverenou súdom, ibaže by boli odstránené na úradný príkaz a prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone. Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať.
Právna Úprava Nájmu Bytov: Občiansky Zákonník vs. Zákon o Krátkodobom Nájme Bytu
Problematiku nájmu bytov na Slovensku upravujú dve hlavné právne normy: Občiansky zákonník (OZ) a Zákon o krátkodobom nájme bytu (ZoKNB, zákon č. 98/2014 Z. z.). Je dôležité rozlišovať medzi týmito dvoma právnymi úpravami, pretože majú odlišné dôsledky pre práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa, a to najmä v kontexte stability bývania a ochrany nájomcu.
Nájomná Zmluva Podľa Občianskeho Zákonníka (OZ)
V prípade uzatvorenia zmluvy o nájme podľa Občianskeho zákonníka vzniká nájom bytu nájomnou zmluvou. Prenajímateľ ňou prenecháva nájomcovi byt do užívania za nájomné, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený, čo znamená, že ak nedôjde k dohode o skončení nájmu, možno ho vypovedať len zo zákonných dôvodov uvedených v § 711 OZ. Dôvod výpovede musí byť vo výpovedi skutkovo vymedzený tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná; dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Prenajímateľ bytu je oprávnený dať výpoveď len z dôvodov uvedených v ust. § 711 OZ.
Výpovedné dôvody dané Občianskym zákonníkom nie je možné rozširovať a výpovednú dobu, ktorá je zo zákona tri mesiace, možno dohodou účastníkov zmluvy určiť len dlhšiu, nie kratšiu (§ 710 OZ). Všeobecne platí, že ak Občiansky zákonník neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu, ktorou môže byť náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie (§ 712c OZ). Bytovú náhradu má zabezpečiť ten, v prospech koho sa byt vypratáva. Ak teda prenajímateľ zabezpečí bytovú náhradu, nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o jej zabezpečení; ak zmluvu o bytovej náhrade bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne.
Špeciálne v prípade, ak členmi domácnosti nájomcu sú maloleté deti, a malo by dôjsť ku skončeniu nájmu výpoveďou zo strany prenajímateľa z dôvodu, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu (napríklad nezaplatenie nájomného za dlhší čas ako tri mesiace, alebo prenechanie bytu do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa), ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Tento náhradný byt môže byť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza vypratávaný byt, a môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu ako byt, ktorý má nájomca vypratať. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce. Nájomca nemá právo na bytovú náhradu, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu užívania bytu na iné účely ako bývanie nájomca, ako aj v prípade zmluvy uzatvorenej na dobu určitú, pokiaľ ide o skončenie nájmu z dôvodu uplynutia dohodnutej doby. Osobitný zákon o bytových náhradách však aj v týchto prípadoch ustanovuje, že nájomca má právo na bytovú náhradu v prípade, ak nájom bytu skončil pred uplynutím dohodnutej doby z dôvodu, že byt bez zavinenia nájomcu nie je možné ďalej užívať, alebo ak ide o služobný byt alebo o byt osobitného určenia a nájomca pred jeho užívaním ukončil užívanie iného bytu.
Ak bol nájom dohodnutý na určitú dobu, končí sa uplynutím tejto doby. Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Pokiaľ bola nájomná zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť buď dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou. Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda.
Krátkodobý Nájom Bytu Podľa Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu (ZoKNB)
Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu a spĺňa náležitosti § 3 tohto zákona. Na základe takejto zmluvy nájom bytu, vrátane jeho predĺžení, trvá najviac šesť rokov. Nájomná zmluva musí mať povinne písomnú formu, zmluvné strany si musia poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie a musí obsahovať údaje podľa ustanovení citovaného zákona, vrátane vyhlásenia nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že zmluva sa uzatvára podľa ZoKNB. Aby sa nájomný vzťah riadil ustanoveniami tohto zákona, musia byť splnené v ňom uvedené podmienky, vrátane preukázania registrácie prenajímateľa u príslušného správcu dane nájomcovi.
Ak prenajímateľ nesplní povinnosť registrácie podľa zákona o dani z príjmov, spravuje sa nájom bytu ustanoveniami ZoKNB, avšak s výnimkou výpovedných dôvodov zo strany prenajímateľa, jeho možnosti odstúpiť od zmluvy a možnosti uplatniť neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu na súde. Po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa pre zmluvný vzťah následne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka v tom zmysle, že prenajímateľ môže dať výpoveď len z dôvodov uvedených v § 711 OZ so skutkovým vymedzením výpovede a možnosťou nájomcu napadnúť neplatnosť výpovede na súde do troch mesiacov od jej doručenia. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.
Podstatným je to, že po skončení nájmu podľa ZoKNB je nájomca povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu (alebo v lehote piatich kalendárnych dní, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy), je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení, alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu, prípadne aj iné hnuteľné veci nájomcu, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie jeho pohľadávok podľa zákona. Zákon o krátkodobom nájme bytu v ust. § 10 ods. 2 vyslovene stanovuje, že na nájom podľa tohto zákona sa nevzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o bytových náhradách.
Tento typ zmluvy sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v bytoch, ktoré patria do majetku obcí alebo vyšších územných celkov, v družstevných a v služobných bytoch, či v bytoch, ktoré sú vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.
Prokurátor Šúrek: Mrzí ma, že svoju prácu na Očistci neobhájim na súde
Porovnanie Kľúčových Aspektov Občianskeho Zákonníka a Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu
Z porovnania oboch právnych úprav vyplývajú podstatné rozdiely, ktoré majú vplyv na rozhodovanie o type nájomnej zmluvy:
- Doba uzatvorenia zmluvy: Zmluva podľa ZoKNB musí byť uzavretá na dobu určitú, pričom jej maximálna dĺžka môže byť 2 roky. Po skončení tejto doby sa môže krátkodobý prenájom znova predĺžiť taktiež maximálne o dva roky a až dvakrát, čo znamená, že krátkodobý nájom aj s maximálnym predĺžením nesmie trvať viac ako 6 rokov. Naopak, pri bežnej nájomnej zmluve podľa OZ sa strany dohodnú na dobe určitú, no ak sa nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú.
- Bytová náhrada: Najvýznamnejší rozdiel spočíva v povinnosti poskytnúť bytovú náhradu. Občiansky zákonník nájomcovi zabezpečuje právnu ochranu a vo väčšine prípadov ukladá prenajímateľovi povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu pri skončení nájmu (najmä ak ide o výpoveď prenajímateľa zo zákonných dôvodov). Zákon o krátkodobom nájme bytu (§ 10 ods. 2) však vyslovene stanovuje, že sa naň nevzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o bytových náhradách, čo znamená, že prenajímateľ túto povinnosť nemá. Toto bolo aj účelom prijatia tohto zákona - zjednodušiť pre prenajímateľov proces ukončenia nájmu.
- Výpovedné dôvody a doba: Podľa OZ môže prenajímateľ zmluvu vypovedať len z dôvodov uvedených v § 711 OZ a výpovedná doba je minimálne tri mesiace. Nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu. ZoKNB umožňuje prenajímateľovi vypovedať nájom z dôvodov stanovených v zákone, napríklad pre neplatenie nájomného dlhšie ako dva mesiace.
- Obnovenie zmluvy: Pri krátkodobom nájme sa nájomná zmluva obnoví za rovnakých podmienok, ak prenajímateľ nepodá súdny návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní po skončení zmluvy. Pri OZ sa po ukončení zmluva automaticky neobnovuje, ak bola dohodnutá na dobu určitú.
Tehotenstvo a Predĺženie Nájomnej Zmluvy na Dobu Určitú: Realita právnej ochrany
Jednou z najčastejších obáv tehotných žien žijúcich v nájme je otázka, či im prenajímateľ môže nepredĺžiť nájomnú zmluvu len preto, že sú tehotné. Odpoveď je, bohužiaľ, áno. Ak máte nájomnú zmluvu uzatvorenú na dobu určitú, prenajímateľ nie je povinný ju predĺžiť, a to ani v prípade, že ste tehotná. Skončením platnosti zmluvy nájom jednoducho zaniká. Dôvod, prečo sa prenajímateľ rozhodne zmluvu nepredĺžiť, je v tomto prípade irelevantný, keďže prenajímateľ má právo rozhodnúť sa, s kým chce v budúcnosti uzavrieť nájomný vzťah.
Príklad z praxe
Predstavte si situáciu, že ste podpísali nájomnú zmluvu na rok s možnosťou predĺženia. Počas trvania nájmu otehotniete a prenajímateľ, ktorý vás vidí s bruškom, vám oznámi, že zmluvu nepredĺži. Právna úprava nájmu bytov podľa Občianskeho zákonníka a Zákona o krátkodobom nájme bytu v takomto prípade prenajímateľa nezaväzuje k predĺženiu, ak bola zmluva na dobu určitú a táto doba uplynula.
Toto je dôležitá skutočnosť, ktorú by si mala uvedomiť každá tehotná žena žijúca v nájme na dobu určitú. Včasné hľadanie nového bývania je v takomto prípade kľúčové pre zabezpečenie stability pre nastávajúcu rodinu.
Práva Tehotnej Ženy Podľa Zákona o Rodine: Vyživovacia Povinnosť a Náklady
Hoci tehotenstvo v nájomnom vzťahu na dobu určitú neposkytuje automatickú ochranu pred nepredĺžením zmluvy, Zákon o rodine osobitne počíta s ochranou nárokov ženy, ktorá porodí svoje dieťa mimo manželstva, ako aj tehotnej ženy, ktorej sa dieťa ešte nenarodilo. Tieto nároky sa týkajú primárne finančného zabezpečenia a sú odlišné od právnych vzťahov v oblasti nájmu bytov.
Z hľadiska nárokov nevydatej matky, oprávnenou je matka dieťaťa, ktorá nie je vydatá za otca svojho dieťaťa. Povinným je otec dieťaťa. Domáhanie sa týchto nárokov je preto vylúčené v prípade, ak ešte nedošlo k určeniu otcovstva. Ak sa rodičia o nárokoch nevydatej matky nedohodnú, rozhodne o nich na návrh nevydatej matky súd. Právo žiadať príspevok na úhradu nákladov spojených s tehotenstvom a pôrodom sa premlčí uplynutím troch rokov odo dňa pôrodu.
Z hľadiska nárokov tehotnej ženy, ktoré predvída právna úprava Zákona o rodine v rámci príspevku na výživu a úhradu niektorých nákladov nevydatej matke, oprávnenou je tehotná žena, ktorej sa dieťa ešte nenarodilo. Povinným je muž, ktorého otcovstvo ešte nie je určené, avšak je pravdepodobné. Ak by už otcovstvo bolo určené, je možné sa domáhať len nárokov nevydatej matky a v prospech dieťaťa vyživovacej povinnosti rodičov k deťom. Tieto ustanovenia poskytujú dôležitú finančnú sieť pre tehotné ženy a matky, avšak nemajú priamy vplyv na nájomný vzťah s prenajímateľom.
Vplyv Tehotenstva na Domáci Rozpočet a Výber Bývania
Platby za prenájom bytu tvoria často veľkú časť výdavkov v domácnosti, čo núti mnohých mladých ľudí a mladé rodiny k zvažovaniu, či zostať bývať v prenájme alebo začať kolotoč s vybavovaním vlastnej hypotéky. Tehotenstvo a príchod dieťaťa so sebou prináša dodatočné finančné nároky a výrazne ovplyvňuje domáci rozpočet.
Rôzne domácnosti hospodária s rôznou výškou financií. Inú situáciu má pár absolventov vysokej školy a inú slobodná matka alebo rodina s troma deťmi. Na rozpočet vplýva nielen výška príjmu, ale aj lokalita bývania. Iné sú ceny v Bratislave, iné v Košiciach a iné v malej dedinke neďaleko mesta.
Na Slovensku ešte stále zaostávame za zvyškom západného sveta, pokiaľ ide o využívanie podnájmov a prenájmov ako dlhodobého riešenia bývania. Slováci majú veľkú túžbu po vlastnom bývaní; až 54 % Slovákov disponuje vlastným bývaním a až 27 % ľudí žije ešte stále u rodičov, čo je fenomén nazývaný „mama hotel“. Výhody spojené s bývaním u rodičov využívajú najmä vysokoškoláci, no vysoké percento tvoria taktiež absolventi vysokých škôl, teda ľudia v rozmedzí 25 až 34 rokov. Život pri rodičoch je jednoduchý, no človek sa jedného dňa musí postaviť na vlastné nohy. Niektorí idú hneď do vlastného, no mnohí sa rozhodnú pre život v podnájme.
Vezmime si hypotetickú situáciu. Mladé dievča odíde zo svojho rodného mesta študovať do veľkomesta. Počas štúdia spozná nové mesto a uvedomí si, že jej takýto spôsob života vyhovuje. Po štúdiu si nájde dobre platenú prácu a prenajme si byt. Keďže mala internátu plné zuby, volí komfort a súkromie v podobe dvojizbového bytu, ktorého mesačný nájom v Bratislave sa pohybuje okolo sumy 600 €. Ak predpokladáme, že naše dievča zarába mesačne v hrubom 2 000 €, problém s vyžitím zjavne nebude jej prípad. Náklady na bývanie tvoria približne 43 % z jej čistého príjmu. Keďže je sama a bez záväzkov, ostáva už len na jej prioritách, ako zvyšné peniaze využije.
Mladý pár si po škole prenajme v Košiciach jednoizbový byt. Cena nájmu s energiami a internetom sa pohybuje okolo 450 €. Ich spoločný príjem v čistom tvorí 1 500 €. Náklady na bývanie tvoria 30 % z príjmu. Keďže mladý pár už uvažuje aj nad svojou budúcnosťou, rozhodli sa odkladať si čo najviac peňazí zo svojho príjmu. Prenájom vnímajú len ako nutné zlo predtým, ako sa im podarí získať hypotéku, čím si môžu začať riešiť vlastné bývanie. Toto sú ideálne podmienky bez ohľadu na to, či ide o Bratislavu, alebo Košice. Ľudia, ktorí majú víziu a pritom nemajú záväzky, si vedia svoj rozpočet nastaviť veľmi efektívne.
Slobodné matky to nikdy nemali jednoduché. Už len fakt, že musia samé vychovávať dieťa, ktoré si vyžaduje dvadsaťštyrihodinovú starostlivosť. Predpokladajme, že predtým, ako sa dieťa narodilo, matka v práci zarábala 1500 € v hrubom. Sociálne dávky, ktoré poberala po narodení, tvorili taktiež cca 1500 €. Zaplatenie nájmu nebol problém, keďže žije v jednoizbovom byte v Trnave a platí zaň 450 € mesačne. Avšak po skončení vyplácania materskej jej ostal len rodičovský príspevok a prídavky na dieťa, spolu vo výške necelých 400 €. Náklady na prenájom teda tvoria 112 % jej príjmu. Pokiaľ chce matka ostať samostatná, jej možnosti sú značne obmedzené. Buď bude žiť z nasporených peňazí, v prípade, že myslela aj na horšie časy, alebo sa vráti do práce a dieťa uloží do jaslí. No aj tu treba myslieť na to, že polročné dieťa nebude také jednoduché do jaslí dostať. Pre mnohých je to len hypotetická situácia, no bohužiaľ aj toto sa na Slovensku stáva. Náš sociálny systém je nastavený na živorenie. Ak berieme do úvahy sociálne dávky, je veľký rozdiel v tom, či matka pred nástupom na materskú pracovala, alebo nie. V prípade, že nepracovala, na materské dávky zabudnite. Nárok má iba na rodičovský príspevok, aj to bude jeho hodnota nižšia, ako v prípade vyššie. Jeho výška predstavuje cca 270 €, plus prídavky na dieťa, ktoré tvoria 24 €.
Manželský pár býva v jednoizbovom byte v Nitre, za ktorý platí 400 €. Ich čistý spoločný príjem činí 1 100 €. Nájom teda tvorí 36 % z príjmu domácnosti. Táto situácia nie je až taká nepriaznivá. Z každej strany je počuť, že dieťa je drahá záležitosť. V prvom roku života to nie je až tak cítiť. Po narodení tvoria náklady na dieťa len plienky, umelé mlieko, v prípade, že matka nemá k dispozícii svoje a zopár kusov detského oblečenia. V tomto prípade tvoria priemerné mesačné výdavky na dieťa cca 120 €. Po odrátaní týchto nákladov ostane rodine 580 €. Pri výdavkoch ešte nekončíme. Pri malých deťoch a rovnako aj pri dospelých dobrá životná poistka nie je luxus, ale potreba. Ceny poistiek sa odvíjajú od toho, čo všetko chcete mať poistené. Rátajme však, že trojčlenná rodina si na poistky vyčlení ďalších 100 €. K tomu je potrebné pripočítať faktúru za telefón, pohonné hmoty do auta a nezabúdajme na rodinný výlet kvôli psychohygiene. Keď sa zrátajú všetky náklady, na život rodine nezostane veľa peňazí. Investovanie je v tomto prípade asi len o prioritách a o tom, čoho všetkého je mladá rodina ochotná sa vzdať. Vraví sa, že všetko v živote si vyberie svoju daň. V prípade prenájmov si sloboda, súkromie a samostatnosť vyberajú daň v podobe toho, že si odložíte menej peňazí, ako by ste pôvodne plánovali.
Mnohí prenajímatelia sa bránia poskytnúť prenájom nájomcovi s malým dieťaťom alebo matke samoživiteľke. Majú obavy, že keď takýto nájomca prestane platiť nájomné, nebudú ho vedieť vysťahovať z bytu, a to práve z dôvodu, že má v starostlivosti maloleté dieťa, prípadne mu budú musieť zháňať bytovú náhradu. Táto obava je opodstatnená v kontexte právnej ochrany, ktorú poskytuje Občiansky zákonník rodinám s deťmi, zatiaľ čo Zákon o krátkodobom nájme bytu túto povinnosť prenajímateľovi neukladá.
Prokurátor Šúrek: Mrzí ma, že svoju prácu na Očistci neobhájim na súde
Komunikácia s Prenajímateľom o Tehotenstve a Ohlásenie Zmeny Počtu Osôb
Hoci nie je zákonná povinnosť oznamovať prenajímateľovi tehotenstvo, je vždy vhodné o tom s ním komunikovať, najmä ak očakávate zmenu počtu osôb v byte. Otvorená a včasná komunikácia môže predísť nedorozumeniam a prípadným konfliktom. Niektorí prenajímatelia môžu mať obavy z rodín s deťmi, ale iní môžu byť ústretoví a ochotní prispôsobiť sa vašim potrebám. V prípade, že sa rozhodnete pre predĺženie nájomnej zmluvy, je dôležité ju patrične upraviť a doplniť o nové skutočnosti.
Je dôležité podotknúť, že v prípade, ak dôjde k zmene počtu osôb žijúcich v prenajatom byte, je dôležité túto skutočnosť nahlásiť príslušným úradom a prenajímateľovi. V prvom rade sa to týka bytového podniku alebo správcu budovy, ktorý vedie evidenciu obyvateľov a na základe toho sa vypočítavajú zálohové platby za energie a služby, ako sú voda, teplo a odpad. V prípade, že prenajímateľ platí zálohy na bytový podnik len za jednu osobu, a v byte bývajú tri, je pravdepodobné, že po skončení roka, keď prídu vyúčtovania, vzniknú nedoplatky. Tieto nedoplatky by mohol prenajímateľ pýtať od nájomcov, aj keď nemajú písomnú zmluvu. Preto je nevyhnutné, aby prenajímateľ nahlásil skutočný počet osôb, aby sa predišlo možným nedoplatkom a sporom.
Predstavte si situáciu, keď ste po podpise zmluvy s prenajímateľom zistili, že očakávate dieťa. Hoci ste túto informáciu na začiatku zo strachu zamlčali, pretože ste byt naliehavo potrebovali, je ideálne ju s prenajímateľom prediskutovať. Ak ste doteraz nemali problémy s platením a preukázali ste zodpovednosť, napríklad aj ponukou zaplatiť nájomné na dlhšie obdobie dopredu, môže to pomôcť zmierniť prípadné obavy prenajímateľa. Vysvetlenie situácie, vrátane predošlých neúspešných tehotenstiev, môže vybudovať dôveru a viesť k ústretovejšiemu prístupu zo strany prenajímateľa. Je to krok k otvorenosti, ktorý môže posilniť vzájomné vzťahy.
Neplatiči a Proces Vysťahovania s Detskými Členmi Domácnosti
Jednou z nepríjemných situácií, ktorým bežne musia čeliť prenajímatelia bytov, je aj vysťahovanie neplatičov z prenajímanej nehnuteľnosti. Situáciu ešte viac komplikuje, ak s neplatičom v domácnosti býva aj neplnoleté dieťa.
Podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa (§ 711 ods. 1 písm. d) OZ). Pokiaľ k vysťahovaniu nedôjde dobrovoľne, je vlastník bytu oprávnený podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. V prípade, že súd žalobe vyhovie, určí v rozsudku aj lehotu, dokedy je žalovaný povinný vysťahovať sa. Občiansky zákonník ďalej zakotvuje, že náhradný byt, ktorý by bol v takomto prípade poskytnutý, môže mať horšiu kvalitu aj menšiu obytnú plochu ako byt, ktorý je nájomca povinný vypratať. A môže byť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Ak prenajímateľ poskytuje bytovú náhradu bezdetnému nájomcovi v hmotnej núdzi, stačí mu poskytnúť náhradné ubytovanie. Ak bola nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka na dobu neurčitú, má prenajímateľ povinnosť poskytnúť nájomcovi v hmotnej núdzi s malým dieťaťom bytovú náhradu vyššej úrovne ako bezdetnému nájomcovi v hmotnej núdzi. V oboch prípadoch však je povinný bytovú náhradu poskytnúť.
Naopak, podľa § 7 ods. 1 písm. h) Zákona o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ako sme už uviedli, podľa ZoKNB prenajímateľ nemá povinnosť poskytnúť bytovú náhradu. Z porovnania vidno, že prenajímateľov viac chráni zákon o krátkodobom nájme bytu, práve kvôli absencii povinnosti zabezpečiť bytovú náhradu.
Pokiaľ k vyprataniu bytu nedochádza dobrovoľne, zvažujú mnohí prenajímatelia aj využitie inštitútu svojpomoci, a teda vypratanie bytu sám bez dodržania vyššie popisovaného postupu (podanie žaloby na vypratanie). Napriek tomu, že prenajímateľ by po skončení nájmu nemal priestory vypratať svojpomocne, ale mal by podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti, sú v rozhodovacej praxi súdov známe aj prípady, kedy súdy uznali aj takéto svojpomocné vypratanie, pokiaľ bolo zachytené v notárskej zápisnici a pokiaľ nájomca užíval predmet nájmu neoprávnene, za súladné s právom a dobrými mravmi. Treba však podotknúť, že ide o extrémne situácie, kedy by sa mali deti ocitnúť takpovediac na ulici, a v súdnej praxi existujú aj právne názory, podľa ktorých nie je možné vypratať nájomcu, ktorý býva v byte s maloletými deťmi, ak by takýmto vyprataním mohlo dôjsť k ohrozeniu ich zdravého vývinu, či by mal byť ohrozený ich záujem.
Špecifické Práva Manželky a Matky v Nájomnom Vzťahu
Ak ste manželka a váš manžel je výlučným vlastníkom bytu, ktorý nadobudol pred uzavretím manželstva, máte odvodené právo bývania v uvedenom byte, čo vyplýva z ust. § 18 Zákona o rodine, podľa ktorého povinnosťou manželov je žiť spolu. Manžel vás za trvania manželstva a ani v prípade rozvodu nemôže vyhodiť z bytu. Ak by došlo k rozvodu manželstva, nie ste povinná vysťahovať sa z bytu. Boli by ste povinná tak urobiť len na základe súdneho rozhodnutia, súd by však zrejme aj určil, že bývalý manžel je povinný vám zabezpečiť náhradné bývanie (nie teda byt do vášho výlučného vlastníctva, ale nájsť náhradný byt, napríklad nájom bytu).
Rovnako v prípade rozvodu manželstva máte právny nárok na vrátenie investícií do bytu, i keď išlo o byt manžela, išlo o investíciu do cudzej nehnuteľnosti, čo vyplýva z ust. § 150 Občianskeho zákonníka.
Ak je váš manžel podielovým spoluvlastníkom bytu, ktorý nadobudol dedením, a nemáte na adrese prihlásený trvalý pobyt, toto nie je podstatné, keďže prihlásenie trvalého pobytu má len evidenčný charakter v zmysle ust. § 3 ods. 3 zákona o hlásení pobytu občanov SR. Vám ako manželke vzniklo odvodené právo bývania v uvedenom byte, keďže v zmysle ust. Zákona o rodine "Manželia sú si v manželstve rovní v právach a povinnostiach."
Zvýšenie Nájmu a Zmena Vlastníctva Prenajatej Nehnuteľnosti
V situácii, keď dôjde k zmene majiteľa bytu, v ktorom ste v podnájme, platí ust. § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Zmena zmluvy o nájme môže nastať len na základe dohody účastníkov zmluvy. Ak dôjde ku zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvému vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.
Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že na nového vlastníka nehnuteľnosti prechádzajú práva a povinnosti z nájomnej zmluvy. Nový vlastník vás nemôže vyhodiť, ani vás nemôže vyhodiť na ulicu. Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.
Peňažná Zábezpeka (Depozit) v Nájomnom Vzťahu
Prenajímateľ môže od nájomcu požadovať peňažnú zábezpeku, známu ako depozit, ktorá slúži na krytie škôd spôsobených na byte, nezaplateného nájomného, úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, či prípadných iných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, avšak súvisiacich s užívaním bytu. Zákon ju obmedzuje na trojnásobok mesačného nájomného.
Ak prenajímateľ použije depozit, prípadne jeho časť na úhradu škôd, nezaplateného nájomného či pohľadávok voči nájomcovi, na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Po skončení nájmu a vyrovnaní všetkých záväzkov má nájomca právo na vrátenie zostatku zábezpeky, najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa vypratania bytu a vyporiadania vzájomných nárokov.
Riešenie Situácie pri Nepredĺžení Zmluvy
Ak prenajímateľ nepredĺži nájomnú zmluvu na dobu určitú, je nevyhnutné, aby nájomca byt vypratal a odovzdal prenajímateľovi ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany v zmluve nedohodli inak. Stav bytu musí zodpovedať jeho obvyklému opotrebeniu. V prípade, že sa ocitnete v takejto situácii, najmä ak očakávate dieťa, je nevyhnutné venovať energiu hľadaniu nového vhodného bývania včas, aby sa predišlo stresu a komplikáciám.
Dôležité upozornenie: Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu (resp. v lehote piatich kalendárnych dní pri skončení nájmu odstúpením od nájomnej zmluvy), je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok voči nájomcovi zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte. Avšak toto platí iba za predpokladu, že na pokrytie pohľadávok nestačí zábezpeka, ktorú nájomca poskytol prenajímateľovi, pričom zároveň zádržné právo nemožno uplatňovať na veci, ktoré sú vylúčené z exekúcie podľa Exekučného poriadku.
Dôležité Odporúčania pre Obe Strany Nájomného Vzťahu
Zmluvná voľnosť použitia ustanovení Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu je daná, okrem výnimiek uvedených v ust. § 1 ods. 2 ZoKNB (ktoré sa týkajú bytov vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov, družstevných bytov a pod.). Je vecou obozretnosti účastníkov zmluvného vzťahu, prenajímateľa a nájomcu, ktorým zákonom podriadia úpravu ich práv a povinností pri nájme bytu, ak je daná možnosť voľby výberu zákona.
Ak by sme vychádzali z otázky nájmu bytu rodine s malými deťmi, možno uzavrieť, že z pohľadu prenajímateľa je lepšie uzavrieť nájomnú zmluvu podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu s možnosťou jej predĺženia maximálne na 6 rokov. V tomto prípade totiž vyslovene podľa zákona nie je daná povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu, čo bolo tiež účelom prijatia tohto zákona. Na druhej strane, z pohľadu nájomcu je lepšie uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, nakoľko OZ dáva jemu a členom jeho domácnosti väčšiu právnu ochranu, zvlášť v prípade maloletých detí, zabezpečujúc nárok na bytovú náhradu.
V tejto súvislosti je veľmi dôležité podotknúť, že v súdnej praxi existujú aj právne názory, podľa ktorých nie je možné vypratať nájomcu, ktorý býva v byte s maloletými deťmi, ak by takýmto vyprataním mohlo dôjsť k ohrozeniu ich zdravého vývinu, či by mal byť ohrozený ich záujem. Ide však o extrémne situácie, kedy by sa mali deti ocitnúť takpovediac na ulici.
Možno odporučiť zmluvu uzatvárať s obozretnosťou, preverením účastníkov zmluvy (zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov), s uvedením všetkých spolužijúcich osôb na strane nájomcu, preverením prenajímateľa vrátane preukázania jeho registrácie u príslušného správcu dane, prípadne oprávnenia na podnikanie podľa živnostenského zákona. Ak je toto potrebné, je vhodné dojednať zmluvné podmienky tak, aby bola daná ochrana pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu, a to napríklad možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky, prípadne spísaním notárskej zápisnice ako exekučného titulu pre prípad, že nájomca dobrovoľne neuvoľní byt po skončení nájmu, prípadne dojednaním zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu.
Práva a Povinnosti Tehotnej Zamestnankyne
Zatiaľ čo v nájomnom vzťahu tehotenstvo nezaručuje automatickú ochranu pred nepredĺžením zmluvy, v zamestnaní je situácia iná. Zákonník práce poskytuje tehotným zamestnankyniam isté práva a ochranu, ktorá má za cieľ chrániť ich zdravie a zabezpečiť stabilné pracovné prostredie počas tohto citlivého obdobia. Hoci zákon neukladá tehotným ženám povinnosť informovať zamestnávateľa o svojom stave, odporúča sa to urobiť čo najskôr, ideálne s predložením lekárskeho potvrdenia. Zamestnávateľ má v takom prípade povinnosť zohľadniť jej stav pri prideľovaní práce a zabezpečiť jej vhodné pracovné podmienky, prípadne ju preradiť na inú prácu, ktorá je pre tehotné ženy vhodná. Ak také preradenie nie je možné, môže to viesť k dočasnému uvoľneniu z práce s nárokom na náhradu mzdy. Táto ochrana sa však líši od právnej úpravy nájomných vzťahov.
Prokurátor Šúrek: Mrzí ma, že svoju prácu na Očistci neobhájim na súde
tags: #najomna #zmluv #na #byt #a #tehotenstvo