V posledných rokoch sa téma trvalého či prechodného pobytu nájomníkov v prenajímaných nehnuteľnostiach stala relevantnejšou ako kedykoľvek predtým. Situácia, ktorá kedysi nebola témou, sa dramaticky zmenila v dôsledku geopolitických udalostí, ekonomickej migrácie a zavedenia nových mestských pravidiel, ako je rezidenčné parkovanie. Tieto faktory prinútili prenajímateľov aj nájomníkov prehodnotiť význam prihlásenia k pobytu v mieste nájmu.
Prečo sa zmenila situácia s pobytom nájomníkov?
Ešte pred niekoľkými rokmi si nájomníci zvyčajne pobyt nemenili. Zahraničným pracovníkom zabezpečoval bývanie ich zamestnávateľ, zatiaľ čo slovenskí občania nepotrebovali meniť svoju trvalú adresu, ak žili v mieste svojho pôvodného bydliska. Vojna na Ukrajine však priniesla vlnu utečencov a migrantov, ktorí potrebovali zabezpečiť svoje bývanie a administratívne náležitosti. Mnohé firmy už neposkytujú svojim zahraničným zamestnancom ubytovanie a prechodný pobyt si tak musia zariadiť sami, často na adrese cudzineckej polície alebo u známych.
Situácia sa skomplikovala, ak majú títo cudzinci na Slovensku deti alebo vlastnia auto. V takom prípade sa stáva pobyt v mieste nájmu dôležitým pre prístup k službám a úradom. Rovnakú potrebu pociťujú aj slovenskí občania, ktorí žijú, pracujú alebo študujú mimo miesta svojho trvalého bydliska. K rezidenčnému parkovaniu sa postupne pridali aj ďalšie nevýhody spojené s neprihláseným pobytom. Nedostatok miest v škôlkach a školách prinútil samosprávy uprednostňovať pri prijímaní detí tie, ktoré sú prihlásené na pobyt v danej obci či meste. Podobne aj nedostatok lekárov spôsobuje, že lekári odmietajú pacientov mimo svojho „rajónu“. Tieto skutočnosti zvyšujú dôležitosť prihlásenia k pobytu a robia zo súhlasu prenajímateľa s prihlásením nájomníka na trvalý či prechodný pobyt kľúčový faktor, ktorý môže zvýhodniť ponuku nehnuteľnosti na trhu.
Ako požiadať o vízum na dočasný pobyt v Kanade v roku 2025 🛂 Formulár IMM 5257, žiadosť o vízum a TRV
Legislatívne a praktické aspekty pobytu
Akékoľvek riziko spojené s prenájmom môžete minimalizovať už tým, že sa dôkladne rozhodnete pri výbere nájomníka. Je dôležité si uvedomiť, že právo prenajímateľa a rovnako aj právo nájomníka s trvalým pobytom na nehnuteľnosť nevyplývajú z nijakého zákona a táto obava nie je opodstatnená. Vlastnícke práva k nehnuteľnosti vznikajú zápisom v katastri nehnuteľností na základe kúpnej, darovacej či inej obdobnej zmluvy, ktorú by ste ako vlastník museli podpísať s osvedčením pravosti podpisu. Rozhodne nie prihlásením sa na trvalý či prechodný pobyt na ohlasovni pobytu príslušného miestneho úradu.
Nájomca teda, aj v prípade trvalého pobytu, nemá žiadne právo k nehnuteľnosti okrem práva v nej bývať, ktoré mu ale vyplýva už aj z nájomnej zmluvy samotnej. Vlastník môže jednostranne zrušiť akýkoľvek trvalý či prechodný pobyt vo svojej nehnuteľnosti bez súhlasu dotknutej osoby. Stačí napísať žiadosť o zrušenie trvalého/prechodného pobytu v nehnuteľnosti a doručiť ju do ohlasovne pobytov na príslušný miestny alebo obecný úrad. Pracovník ohlasovne pobyt zruší na počkanie, s okamžitou platnosťou. Táto informácia o zrušení pobytu sa automaticky zapíše aj do registra obyvateľov.
Odlišnosti medzi trvalým a prechodným pobytom
Trvalým pobytom sa rozumie pobyt v mieste stáleho bydliska, na ktoré máte stále väzby a ak sa v ňom aj momentálne nezdržujete, chcete sa doň v budúcnosti vrátiť. Človek môže mať trvalý pobyt len na jednom mieste a musí byť nahlásený v budove alebo jej časti označenej súpisným číslom. Budova nemusí byť určená na bývanie, zákon umožňuje nahlásiť trvalý pobyt napríklad aj vo víkendovej chatke.
Prechodný pobyt je pobyt mimo miesta trvalého pobyt, kde sa zdržiavate len dočasne. Musí trvať dlhšie ako 90 dní. Prechodný pobyt sa zväčša nahlasuje kvôli možnosti získať rôzne dávky od štátu. Prenajímateľ musí udeliť súhlas s nahlásením, zároveň môže pobyt aj zrušiť. Pri rušení prechodného pobytu podľa zákona postačí ohlasovňu požiadať, aby prechodný pobyt zrušila; prechodný pobyt bude v takom prípade ohlasovňou zrušený aj pred uplynutím doby, na ktorú bol ohlásený.
Dôležité aspekty v nájomnej zmluve
Ak sa vlastník prenajímanej nehnuteľnosti rozhodne umožniť nájomníkovi prihlásenie pobytu v mieste nájmu, určite sa odporúča upraviť v nájomnej zmluve podmienky poskytnutia pobytu a podmienky jeho odhlásenia. Je potrebné nielen ustanoviť nájomcovi povinnosť odhlásenia sa z trvalého alebo prechodného pobytu v prenajímanej nehnuteľnosti, ale tiež preukázanie splnenia tejto povinnosti a lehotu, do kedy je povinný tak urobiť. Osvedčila sa tiež zmluvná pokuta pre prípad, že si nájomník túto povinnosť nesplní, ako kompenzáciu za čas a administratívu, ktorú musí vlastník vynaložiť, aby pobyt nájomníkovi zrušil jednostranne.
Pre prípad exekúcie nájomcu je dôležité mať v nájomnej zmluve dôkladne vymedzené vybavenie a zariadenie predmetu nájmu, najlepšie aj s fotodokumentáciou. Budete tak mať jednoznačne zdokumentované, čo je v predmete nájmu vaše a čo nájomníka.
Ako si zriadiť pobyt pre dieťa
Zriadenie prechodného pobytu pre dieťa v podnájme je proces, ktorý vyžaduje súhlas vlastníka. Podnájomca má priamy vzťah s nájomcom, nie s vlastníkom, preto je nutné overiť si vopred, či nájomca vie sprostredkovať súhlas majiteľa. Bez tohto dokumentu úrad prechodný pobyt nezapíše, aj keby bola priložená platná podnájomná zmluva.
Postup zahŕňa:
- Písomný súhlas vlastníka s úradne overeným podpisom.
- Platnú nájomnú alebo podnájomnú zmluvu.
- Návštevu ohlasovne pobytu v mieste prenájmu.
- Vyplnenie hlásenia o zmene pobytu.
- Zaplatenie správneho poplatku.
Exekúcie a ich vplyv na prenajímateľa
Jedným z veľkých strašiakov pri prenájme môže byť začatá exekúcia na nájomcu. Už pri obsadzovaní bytu sa oplatí zistiť čo najviac o situácii záujemcu overením v registroch (register úpadcov, register exekúcií). Ak bude počas trvania nájomného vzťahu zahájená exekúcia, exekútor má právo spísať hnuteľné veci v byte. Ak nie je zrejmé, komu vybavenie patrí, môže ich zahrnúť do exekúcie. Preto je nevyhnutné mať faktúry a fotodokumentáciu k svojmu majetku. Trvalý alebo prechodný pobyt nájomcu nie je prekážkou výpovede z nájmu. Ak nájomný vzťah skončil, nájomca stráca právo byt užívať a trvalý pobyt mu nezaručuje právo na zotrvanie v nehnuteľnosti.
Mýty o trvalom pobyte
Existuje niekoľko rozšírených mýtov, ktorým sa netreba poddávať:
- "Nájomca má vďaka pobytu právo zostať v byte aj po skončení zmluvy": Toto je omyl. Rozhodujúca je nájomná zmluva - ak skončí, zaniká právo užívať byt.
- "Keď niekoho prihlásim, nikdy ho neodhlásim": V skutočnosti je možné nájomcu odhlásiť jednostranne, ak už v byte reálne nebýva a zmluva zanikla.
- "Vlastník bytu nemusí vždy súhlasiť so zriadením pobytu": Súhlas vlastníka je vždy nevyhnutný, bez ohľadu na typ nájomného vzťahu.
Cudzinci a administratívne povinnosti
Ubytovatelia, ktorí poskytujú bývanie cudzincom, majú špecifické povinnosti. Podľa zákona o pobyte cudzincov musia viesť domovú knihu a vyplniť úradné tlačivo o hlásení pobytu cudzinca. Toto tlačivo je potrebné doručiť cudzineckej polícii do piatich dní od ubytovania. Pre zefektívnenie procesu existujú elektronické služby, na ktorých využívanie je potrebný občiansky preukaz s čipom a kvalifikovaný elektronický podpis. Znalosť týchto pravidiel pomáha nielen k legálnemu prenájmu, ale aj k budovaniu dôvery so zahraničnými nájomcami, pre ktorých je stabilný pobyt životne dôležitý z hľadiska ich integračných a pracovných podmienok.
tags: #zriadenie #prechodneho #pobytu #v #podnajme #pre