Úvod: Kľúč k spokojnému bývaniu
Prenájom bytu je v súčasnosti bežným riešením bytovej otázky, či už pre tých, ktorí hľadajú bývanie, alebo pre tých, ktorí vlastnia nehnuteľnosti ako investíciu. Často sa stáva východiskom pre mladé rodiny, študentov alebo jednotlivcov, ktorí preferujú flexibilitu pred vlastným bývaním. Právna úprava nájmu bytov je však komplexná a kladie dôraz na ochranu nájomcov, najmä ak ide o zraniteľné osoby ako sú deti, osoby v hmotnej núdzi alebo staršie osoby. Tento článok prináša komplexný pohľad na prenájom bytu, s dôrazom na špecifické situácie, keď je nájomníkom rodina s maloletým dieťaťom, ktoré je považované za chránenú osobu. Cieľom je poskytnúť užitočné informácie pre prenajímateľov aj nájomcov, aby sa predišlo problémom a dosiahla sa obojstranná spokojnosť. Pri hľadaní nájomníka či nájmu a dohodovaní podmienok nájomnej zmluvy je dôležitá aj prevencia. V tomto článku prinášame rady a tipy pre prenajímateľov ako ochrániť svoju prenajatú nehnuteľnosť a efektívne riešiť situácie spojené s tzv. problémovými nájomcami. Na druhej strane prinášame aj užitočné informácie pre nájomcov a prehľad možných zákonných a zmluvných možností týkajúcich sa ich nájmu.
Právny rámec nájmu bytu na Slovensku: Dve cesty k prenájmu
Nájomné vzťahy na Slovensku upravuje predovšetkým Občiansky zákonník (č. 40/1964 Zb.) a Zákon o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z. z.). Tieto právne predpisy stanovujú pravidlá pre uzatváranie nájomných zmlúv, práva a povinnosti oboch strán, ako aj možnosti ukončenia nájmu. Okrem toho existujú aj ďalšie zákony, ako napríklad Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré sa môžu vzťahovať na konkrétne prípady nájmu. Zmluvné strany si môžu vybrať, podľa ktorého zákona uzavrú svoju nájomnú zmluvu, ak to konkrétny typ nehnuteľnosti umožňuje. Všeobecné ustanovenia týkajúce sa nájmu sú obsiahnuté v Občianskom zákonníku a týkajú sa všetkých subjektov - fyzických osôb i podnikateľov. V prípade uzatvorenia zmluvy o nájme podľa Občianskeho zákonníka vzniká nájom bytu nájomnou zmluvou. Prenajímateľ ňou prenecháva nájomcovi byt do užívania za nájomné, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Občiansky zákonník: Silná ochrana nájomcu a bytové náhrady
Občiansky zákonník (OZ) poskytuje nájomcovi silnejšiu ochranu. Nájom bytu je podľa neho chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone. Tieto výpovedné dôvody sú pre prenajímateľa striktne určené a taxatívne vymenované v § 711 OZ. Ak sa s nájomcom nedohodne na iných, nemôže vypovedať nájomnú zmluvu z iných dôvodov ako z tých zopár špecifických dôvodov, ktoré ustanovuje OZ. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Medzi najčastejšie dôvody výpovede zo strany prenajímateľa patria:
- Potreba prenajímateľa užívať byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov.
- Hrubé poškodzovanie bytu, príslušenstva alebo spoločných priestorov nájomcom alebo členom jeho domácnosti.
- Hrubé porušovanie povinností nájomcom, najmä nezaplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace.
- Využívanie bytu bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.
Občiansky zákonník priznáva nájomcom dlhšiu výpovednú dobu v prípade výpovede zo strany prenajímateľa. Výpovedná doba, ktorá je zo zákona tri mesiace, teda dohodou účastníkov zmluvy možno určiť len dlhšiu, nie kratšiu (§ 710 OZ). Azda najzásadnejšie ustanovenia na ochranu nájomcov sú ďalej ustanovenia o ochrane nájomcov v hmotnej núdzi a o bytových náhradách.
Podľa Občianskeho zákonníka tiež platí, že osoby v hmotnej núdzi sú chránené. Nájom osobám v hmotnej núdzi, ktorý by mal skončiť po uplynutí výpovednej doby, keď výpoveď dal prenajímateľ z dôvodu nezaplatenia nájomného (podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka), sa predlžuje o ochrannú lehotu trvajúcu šesť mesiacov. Ochranná lehota začína plynúť prvým dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty zaplatí prenajímateľovi všetky dlžné nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, výpoveď nájmu bytu sa stáva neplatnou. Dôležité je, že pri výpovedi z niektorých dôvodov má nájomca právo na bytovú náhradu. To znamená, že prenajímateľ je povinný zabezpečiť mu zodpovedajúce bývanie pred tým, ako ho môže vysťahovať.
Všeobecne platí, že ak OZ neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu (náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie) (§ 712c OZ). Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia. Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby. Bytovú náhradu má zabezpečiť ten, v prospech koho sa byt vypratáva. Ak teda prenajímateľ zabezpečí bytovú náhradu, nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o jej zabezpečení; ak zmluvu o bytovej náhrade bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne. Istou výhodou je tiež to, že bytová náhrada nemusí byť rovnocenné ubytovanie. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.
7 NELEGÁLNYCH KLAUSOV NÁJOMNEJ ZMLUVY, KTORÉ MÔŽU SPRAVIŤ VAŠU NÁJOMNÚ ZMLUVU NEVYMÁHATEĽNOSŤOU
Osobitná ochrana rodín s maloletými deťmi podľa Občianskeho zákonníka
Osobitná pozornosť sa venuje rodinám s maloletými deťmi. Získať prenájom ako mladá rodina býva často zložité, najmä pokiaľ sú v rodine maloleté deti. Dieťa je totiž chránená osoba. Ak s takouto rodinkou vzniknú komplikácie, napríklad s neplatením nájmu, majiteľ bytu veľa nezmôže. Ak nie ste s nájomníkmi spokojní, a to napríklad aj z dôvodu včasného neplatenia či neprispôsobivosti, musíte im zo zákona nájsť náhradné bývanie. Občiansky zákonník totiž chráni nájomníka viac než prenajímateľa. Prenajímateľ môže ukončiť zmluvu len zo špecifických dôvodov, ako je napríklad neplatenie dohodnutých platieb za nájom bytu. Nájomca s deťmi však môže robiť problémy aj po uplynutí výpovednej lehoty. Po ukončení nájmu by sa mal vysťahovať, no zákon v niektorých prípadoch hovorí o povinnosti majiteľa bytu zabezpečiť bytovú náhradu.
Ak ide o hrubé porušenie nájmu - napríklad neplatenie nájomného, zvyčajne bytovú náhradu zabezpečiť nemusí. Výnimkou sú však osoby, ktoré sa nachádzajú v hmotnej núdzi a tieto majú právo na náhradné ubytovanie. Ak tieto osoby v hmotnej núdzi majú aj maloleté dieťa, v takom prípade majú nárok na náhradný byt, ak to umožňujú pomery prenajímateľa. Ten musí zabezpečiť náhradný byt tak, aby umožnil nájomníkom dennú dochádzku do práce. Bez poskytnutia bytovej náhrady sa prenajímateľ nájomníkov v hmotnej núdzi a s dieťaťom nezbaví. V tejto súvislosti je veľmi dôležité podotknúť, že v súdnej praxi existujú aj právne názory, podľa ktorých nie je možné vypratať nájomcu, ktorý býva v byte s maloletými deťmi, ak by takýmto vyprataním mohlo dôjsť k ohrozeniu ich zdravého vývinu, či by mal byť ohrozený ich záujem. Ide však o extrémne situácie, kedy by sa mali deti ocitnúť takpovediac na ulici. Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.
V prípade, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu užívania bytu na iné účely ako bývanie nájomca, ako aj v prípade zmluvy uzatvorenej na dobu určitú, nájomca nemá právo na bytovú náhradu. Osobitný zákon o bytových náhradách aj v týchto prípadoch ustanovuje, že nájomca má právo na bytovú náhradu a to v prípade, ak nájom bytu skončil pred uplynutím dohodnutej doby z dôvodu, že byt bez zavinenia nájomcu nie je možné ďalej užívať alebo ak ide o služobný byt alebo o byt osobitného určenia a nájomca pred jeho užívaním ukončil užívanie iného bytu.
Zákon o krátkodobom nájme bytu: Flexibilita pre prenajímateľov
Zákon o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z. z.) bol prijatý s cieľom vyvážiť práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov. Tento zákon dáva prenajímateľom väčšiu flexibilitu a zjednodušuje proces ukončenia nájmu, najmä v prípadoch, keď nájomca porušuje svoje povinnosti. Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa ZoKNB a spĺňa náležitosti § 3 a na základe ktorej, nájom bytu vrátane jeho predĺžení, trvá najviac šesť rokov. Nájomná zmluva na dobu určitú sa uzatvára najdlhšie na dobu dvoch rokov.
Pre platnosť zmluvy o krátkodobom nájme je potrebné splniť určité formálne náležitosti. Nájomná zmluva musí mať povinne písomnú formu, zmluvné strany si musia poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie a musí obsahovať údaje podľa ust. § 3 ZoKNB, vrátane vyhlásenia nájomcu, že si je vedomý tej skutočnosti, že zmluva sa uzaviera podľa ZoKNB. Podľa dôvodovej správy tieto „vyhlásenia nájomcu majú slúžiť k tomu, aby v samotnej zmluve bola zdôraznená skutočnosť, že právny vzťah založený zmluvou sa spravuje osobitným zákonom. Ustanovenie má eliminovať prípadné zmluvy, ktoré by obsahovo a formálne spĺňali náležitosti osobitného zákona, avšak túto skutočnosť by výslovne neuviedli v zmluve, čím by mohli nájomcu uviesť do omylu ohľadom jeho práv a povinností.“ Aby sa nájomný vzťah riadil ustanoveniami citovaného zákona, musia byť splnené podmienky v ňom uvedené, vrátane preukázania registrácie prenajímateľa u príslušného správcu dane, a to nájomcovi. Ak prenajímateľ nesplní povinnosť registrácie podľa zákona o dani z príjmov, spravuje sa nájom bytu ustanoveniami ZoKNB okrem výpovedných dôvodov zo strany prenajímateľa, jeho možnosti odstúpiť od zmluvy a možnosti uplatniť neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu na súde. Po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa pre zmluvný vzťah následne použijú ust. OZ v tom, že prenajímateľ môže dať výpoveď len z dôvodov uvedených v ust. § 711 OZ so skutkovým vymedzením výpovede a možnosťou nájomcu napadnúť neplatnosť výpovede na súde do 3 mesiacov od doručenia výpovede s tým, že účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.
Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke alebo tzv. depozite či vratnej kaucii. Peňažná zábezpeka slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi. Zákon ustanovuje tiež povinnosť nájomcu zábezpeku dopĺňať na dohodnutú výšku v prípade, že by ju alebo jej časť prenajímateľ použil na odôvodnené účely - ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je tak nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa doručenia danej výzvy doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom.
Užitočným mechanizmom, ktorý majú zmluvné strany na ukončenie nájmu, je možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy, ktorú tento zákon dáva obom zmluvným stranám. Zákon stanovuje, že pri odstúpení od zmluvy sa nájomná zmluva zrušuje ihneď od daného okamihu - tzv. „ex nunc“, t. j. od tohto momentu sa na zmluvu hľadí, akoby nikdy nebola platná. Zmluvné strany sa môžu vo svojej nájomnej zmluve dohodnúť, z akých dôvodov bude možné odstúpiť od nájomnej zmluvy a zo dňa na deň tak ukončiť svoj nájomný vzťah. Zákon o krátkodobom nájme tak dáva zmluvným stranám akúsi väčšiu voľnosť, avšak treba pamätať, že by nemalo ísť o dôvody, ktoré by boli napr. v rozpore s dobrými mravmi. Prenajímateľ je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 4, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou. Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 2 písm. b), ak byt nie je spôsobilý na riadne užívanie na účely bývania z dôvodu jeho zničeného stavu alebo podstatnej zmeny, ktorá znemožňuje riadne užívanie bytu na účely bývania. Za zánik predmetu nájmu sa podľa dôvodovej správy rozumie aj taká podstatná zmena bytu, ktorá znemožňuje riadne užívanie bytu s cieľom bývania, napr. v dôsledku jeho podstatného poškodenia.
Podľa ust. § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu, výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) nesmie byť výpovedná doba kratšia ako pätnásť dní. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.
Podstatným je to, že po skončení nájmu podľa ZoKNB je nájomca povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Zákon o krátkodobom nájme bytu v ust. § 10 ods. 2 vyslovene stanovuje, že na nájom podľa citovaného zákona sa nevzťahujú ust. Občianskeho zákonníka o bytových náhradách.
Strategické porovnanie: Občiansky zákonník vs. Zákon o krátkodobom nájme bytu
Medzi Občianskym zákonníkom a Zákonom o krátkodobom nájme bytu existujú zásadné rozdiely, ktoré ovplyvňujú práva a povinnosti oboch strán nájomného vzťahu. Občiansky zákonník tradične chráni nájomcu ako slabšiu stranu, priznáva mu viac práv a zvýhodňuje ho v mnohých situáciách. Naopak, Zákon o krátkodobom nájme bytu bol prijatý s cieľom dať prenajímateľom väčšiu flexibilitu a zjednodušiť proces ukončenia nájmu.
Tabuľka: Porovnanie rôznych režimov výpovede nájmu pre neplatenie
| Aspekt | Občiansky zákonník | Zákon o krátkodobom nájme bytu |
|---|---|---|
| Neplatenie nájomného/úhrady za služby | Musí presahovať 3 mesiace | Musí presahovať 2 mesiace |
| Výpovedná lehota | Min. 3 mesiace (s možnosťou predĺženia o ochrannú lehotu 6 mesiacov pre osoby v hmotnej núdzi) | Min. 15 dní (v špecifických prípadoch) |
| Bytová náhrada | Povinná (s výnimkami) | Nevyžaduje sa |
Je vecou obozretnosti účastníkov zmluvného vzťahu, prenajímateľa a nájomcu, ktorým zákonom podriadia úpravu ich práv a povinností pri nájme bytu, ak je daná možnosť voľby výberu zákona. Ak by sme vychádzali z otázky, kedy by sa jednalo o nájom bytu rodine s malými deťmi, možno uzavrieť, že z pohľadu prenajímateľa je lepšie uzavrieť nájomnú zmluvu podľa ZoKNB s možnosťou jej predĺženia maximálne na 6 rokov, kedy vyslovene podľa zákona nie je daná povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu, čo bolo tiež účelom prijatia tohto zákona. Na druhej strane z pohľadu nájomcu je lepšie uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa ust. Občianskeho zákonníka, nakoľko OZ dáva jemu a členom jeho domácnosti väčšiu právnu ochranu, zvlášť v prípade maloletých detí.
Praktické rady pre prenajímateľov: Minimalizácia rizík
Pred uzatvorením nájomnej zmluvy je dôležitá prevencia. Odporúča sa nechať si vytvoriť zmluvu advokátom alebo nechať si skontrolovať či pripomienkovať druhým účastníkom predloženú nájomnú zmluvu advokátom či niekým skúseným v oblasti prenájmov nehnuteľností. Je potrebné preveriť, či osoba nájomcu nie je rizikový prípad, nie je vedený ako dlžník a pod. V zmluve možno zakomponovať viacero ďalších zmluvných podmienok tak, aby bola daná lepšia ochrana pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu.
Pre prenajímateľov sú kľúčové nasledujúce rady:
- Dôkladné preverenie nájomníkov: Pred uzavretím zmluvy si overte ich totožnosť, zamestnanie a referencie od predchádzajúcich prenajímateľov. Zistite, či nie sú vedení ako dlžníci.
- Uzatvorenie písomnej nájomnej zmluvy: Zmluva by mala obsahovať všetky dôležité podmienky nájmu, ako sú výška nájomného, spôsob platby, výpovedné dôvody a pod. Odporúča sa dojednanie zmluvných podmienok tak, aby bola daná ochrana pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu, a to napríklad možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky, prípadne spísanie notárskej zápisnice ako exekučného titulu v prípade, že nájomca dobrovoľne neuvoľní byt po skončení nájmu.
- Nájomná zmluva podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu: Uprednostnite uzavretie nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorá vám dáva väčšiu flexibilitu a zjednodušuje proces ukončenia nájmu, najmä v prípadoch, keď nájomca porušuje svoje povinnosti. Takýto typ zmluvy vám umožňuje mať väčšiu flexibilitu v prípade problémov so splácaním alebo neprispôsobením sa zo strany nájomcu. Aby ste mohli úspešne využiť možnosti krátkodobého prenájmu, je potrebné splniť registračné povinnosti k dani z príjmov a dokázať to nájomcovi.
- Peňažná zábezpeka (kaucia): Vyžadujte peňažnú zábezpeku, ktorá vám poslúži na zabezpečenie pohľadávok voči nájomcovi, prípadne zádržného práva prenajímateľa.
- Preberací protokol: Spíšte preberací protokol, ktorý bude obsahovať podrobný popis bytu a jeho zariadenia, vrátane existujúcich poškodení a stavy meračov energií. Priložte fotografie bytu.
- Zmluvná pokuta: Dohodnite si zmluvnú pokutu pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu, napríklad za neodsťahovanie sa včas, prípadne dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu.
- Uvedenie všetkých osôb v zmluve: V zmluve uveďte všetky osoby, ktoré budú s nájomcom bývať v byte.
- Dohoda o nájme na dobu určitú: Azda najefektívnejším dojednaním v nájomnej zmluve je dohoda o nájme na dobu určitú, nie teda na neurčitý čas. Doba určitá sa všeobecne akceptuje a dobromyseľných nájomcov bežne ani nenapadne domáhať sa pokračovania nájmu.
- Pravidelná komunikácia s nájomníkmi: Udržiavajte dobré vzťahy a riešte prípadné problémy včas.
- V prípade problémov sa obráťte na právnika: Právnik vám poradí, ako postupovať v súlade so zákonom.
Práva a povinnosti strán v nájomnom vzťahu
Každá strana nájomného vzťahu má svoje práva a povinnosti, ktoré sú upravené zákonom a nájomnou zmluvou.Práva a povinnosti prenajímateľa:
- Právo na nájomné: Prenajímateľ má právo na riadne a včasné platenie nájomného.
- Právo na ochranu majetku: Prenajímateľ má právo na ochranu svojho majetku a na to, aby nájomca užíval byt v súlade so zmluvou.
- Povinnosť zabezpečiť riadne užívanie bytu: Prenajímateľ je povinný zabezpečiť, aby bol byt spôsobilý na riadne užívanie a udržiavať ho v stave spôsobilom na užívanie.
- Povinnosť vrátiť zábezpeku: Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky.
Práva a povinnosti nájomcu:
- Právo na riadne užívanie bytu: Nájomca má právo na riadne užívanie bytu v súlade so zmluvou.
- Právo na ochranu súkromia: Nájomca má právo na ochranu svojho súkromia v prenajatom byte.
- Povinnosť platiť nájomné: Nájomca je povinný platiť nájomné riadne a včas.
- Povinnosť udržiavať byt v dobrom stave: Nájomca je povinný udržiavať byt v dobrom stave a predchádzať škodám.
- Povinnosť oznámiť závady: Nájomca je povinný bezodkladne oznámiť prenajímateľovi všetky závady na byte.
Riešenie problémov: Vysťahovanie nájomcu a právne kroky
Ak nájomca porušuje svoje povinnosti a odmieta sa vysťahovať, prenajímateľ musí postupovať v súlade so zákonom. Svojpomocné vysťahovanie je protizákonné. Vlastník nesmie osobu vysťahovať svojpomocne, ani mu zabrániť v prístupe do bytu. Ak osoba obýva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu (napr. bez nájomnej zmluvy, bez súhlasu vlastníka), vlastník má právo ju vysťahovať.
Postup pri vysťahovaní neoprávnenej osoby:
- Výzva na vysťahovanie: Vlastník by mal osobu písomne vyzvať na vysťahovanie a stanoviť jej primeranú lehotu. Výzva by mala byť doručená preukázateľným spôsobom (napr. doporučenou poštou s doručenkou).
- Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti: Ak nájomca odmieta byt vypratať dobrovoľne, prenajímateľ musí podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Súd rozhodne o povinnosti nájomcu byt vypratať v stanovenej lehote.
- Exekúcia: Ak nájomca nesplní povinnosť vypratať byt v súdom stanovenej lehote, prenajímateľ môže podať návrh na vykonanie exekúcie súdnemu exekútorovi. Exekútor následne zabezpečí vypratanie nehnuteľnosti.
Vysťahovanie manžela/manželky z nehnuteľnosti:Situácia, keď jeden z manželov obýva nehnuteľnosť, ktorá je vo vlastníctve druhého manžela alebo tretej osoby (napr. rodiča), je pomerne častá. Právne riešenie vysťahovania závisí od viacerých faktorov:
- Trvalý pobyt: Ak manžel/manželka nemá v nehnuteľnosti trvalý pobyt, neznamená to automaticky, že ho/ju možno vysťahovať.
- Súhlas s bývaním: Ak manžel/manželka býva v nehnuteľnosti na základe súhlasu vlastníka, tento súhlas možno odvolať. Po odvolaní súhlasu a odmietnutí vysťahovania je možné podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti.
- Bytová náhrada: Súd môže vo výnimočných prípadoch priznať manželovi/manželke bytovú náhradu, ak je to odôvodnené okolnosťami, napríklad zdravotným stavom alebo majetkovými pomermi.
7 NELEGÁLNYCH KLAUSOV NÁJOMNEJ ZMLUVY, KTORÉ MÔŽU SPRAVIŤ VAŠU NÁJOMNÚ ZMLUVU NEVYMÁHATEĽNOSŤOU
Dôležité aspekty v priebehu nájmu
Okrem základných práv a povinností existujú aj ďalšie aspekty, ktoré môžu ovplyvniť nájomný vzťah počas jeho trvania.
Prenájom bytu a zmena vlastníka
Zmena vlastníka bytu nemá vplyv na platnosť nájomnej zmluvy. Nový vlastník vstupuje do práv a povinností predchádzajúceho prenajímateľa. To znamená, že nájomná zmluva zostáva v platnosti až do uplynutia doby, na ktorú bola uzatvorená, alebo do jej skončenia iným spôsobom (napr. dohodou alebo výpoveďou). Nový vlastník je povinný informovať nájomcu o zmene vlastníctva a oznámiť mu číslo účtu, na ktorý má platiť nájomné.
Zľava z nájomného z dôvodu zhoršenia podmienok bývania
Nájomca má právo na zľavu z nájomného, ak sa v dôsledku vád veci (bytu) zhoršili podmienky bývania. Vada musí byť taká, že nájomca nemôže byt užívať dohodnutým spôsobom alebo len obmedzene. Príkladom môže byť odstránenie stromu pred oknami bytu, ktoré viedlo k strate súkromia a výhľadu.
Širší kontext bývania a podpory pre zraniteľné skupiny na Slovensku
Prenájom je často jediným dostupným riešením pre mladé rodiny a iné zraniteľné skupiny v súčasnej bytovej situácii na Slovensku.
Bytová kríza a štátom podporované bývanie
Na Slovensku chýba približne 500-tisíc bytov, čo komplikuje situáciu najmä pre mladých ľudí a rodiny, ktoré si nemôžu dovoliť kúpu vlastnej nehnuteľnosti. Čiastočným riešením by mohlo byť nájomné bývanie podporované štátom. Štátom podporované bývanie je akoukoľvek formou bývania, na ktorej sa štát podieľa - či už prostredníctvom financovania alebo úpravou zákonov. Aj pravidlá štátneho nájomného bývania sú nastavené tak, že pre väčšinu záujemcov ostáva nedostupné.
Chránené bývanie ako forma sociálnej služby
Okrem štátom podporovaného nájomného bývania existuje aj chránené bývanie ako forma sociálnej služby. Táto služba je určená pre osoby, ktoré potrebujú pomoc a podporu pri zabezpečovaní svojich základných životných potrieb. V zariadení podporovaného bývania sa poskytuje sociálna služba fyzickej osobe od 16. roku veku do dovŕšenia dôchodkového veku, ak je táto fyzická osoba odkázaná na pomoc inej fyzickej osoby a na dohľad, pod ktorým je schopná viesť samostatný život. Dohľad je usmerňovanie a monitorovanie fyzickej osobe pri zabezpečovaní sebaobslužných úkonov, úkonov starostlivosti o svoju domácnosť v rámci zariadenia a základných sociálnych aktivít.
Možnosti zamestnávania ZŤP: Chránené dielne a pracoviská
Chránená dielňa a chránené pracovisko sú určené na pracovné uplatnenie občanov so zdravotným postihnutím, ktorým zamestnávateľ nemôže poskytnúť vhodné zamestnanie na iných pracoviskách. Úprava podpory zamestnávania občanov so zdravotným postihnutím je obsiahnutá v Zákonníku práce a v zákone o službách zamestnanosti.
Úver zo Štátneho Fondu Rozvoja Bývania pre Osoby s ŤZP
Osoby so zdravotným postihnutím môžu získať úver na kúpu alebo výstavbu bytu (rodinného domu) za veľmi výhodných podmienok zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Splatnosť úveru je maximálne 40 rokov, výška úveru je 100 % z obstarávacej ceny, pre osoby so zdravotným postihnutím je táto suma maximálne 60.000 EUR, úroková sadzba je 1 %.
Príspevok na Bezbariérovú Úpravu Bývania
Príspevok na „úpravu bytu, rodinného domu alebo garáže“ je možné získať z príslušného ÚPSVR podľa miesta trvalého pobytu. Cieľom príspevku je dosiahnutie bezbariérovosti a zvýšenie schopnosti osoby so zdravotným postihnutím premiestňovať sa, orientovať sa, dorozumievať sa alebo si zabezpečiť sebaobsluhu, prípadne umožniť alebo uľahčiť premiestňovanie osoby so zdravotným postihnutím.
tags: #prenajom #a #chranena #osoba #dieta