Správa majetku v prospech maloletých detí predstavuje pre slovenské domácnosti nielen spôsob, ako zabezpečiť budúcnosť potomkov, ale aj legitímnu cestu k optimalizácii daňového zaťaženia. Využitie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú dieťa vlastní, umožňuje rodinám efektívnejšie nakladať s finančnými prostriedkami. V nasledujúcej analýze sa pozrieme na to, ako funguje zdanenie takýchto príjmov, aké sú povinnosti zákonných zástupcov a aké právne riziká prináša prenajímanie nehnuteľností rodinám s deťmi.
Daňové výhody pri zverení majetku potomkom
Domácnosti môžu platiť nižšie dane, keď rodičia zveria časť majetku svojim potomkom. Ak totiž v ich mene podajú daňové priznanie, môžu si uplatniť nezdaniteľnú položku. Dieťa má na nezdaniteľnú položku nárok iba vtedy, ak rodič alebo opatrovník podá za neho daňové priznanie. Príjem môže byť napríklad z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú zdedí alebo získa ako dar. Nehnuteľnosť mu môžu darovať rodičia, starí rodičia alebo aj niekto iný.
Tým, že nehnuteľnosť vlastní maloleté dieťa, ktoré nemá žiadny iný príjem, a nie zarábajúci rodičia, rodina ušetrí. Zákon o dani z príjmov vymedzuje prípady, kedy treba podať daňové priznanie. Podľa daňovej poradkyne Mariany Petríkovej tak môže urobiť aj daňovník, ktorému zo zákona táto povinnosť nevyplýva, teda napríklad dieťa - v jeho mene jeho zákonný zástupca. "Každá fyzická osoba, ktorá má príjmy podliehajúce dani, má možnosť podať daňové priznanie," hovorí Petríková.
Keďže spôsobilosť na právne úkony získava jednotlivec až po dovŕšení 18. roku, daňové priznanie by za dieťa, ktoré je mladšie, podávali jeho rodičia. Zákon jasne uvádza ľudí, ktorí nemajú nárok na nezdaniteľnú časť dane. Ide napríklad o poberateľov starobného dôchodku. Nie sú však medzi nimi deti.
Právne aspekty správy nehnuteľnosti maloletým
Ak by dieťa chcelo prenajímať nehnuteľnosť, zmluvu o prenájme by namiesto neho mal uzatvárať jeho zákonný zástupca (najčastejšie rodič) alebo opatrovník, na čo potrebuje súhlas súdu. "Maloletí majú spôsobilosť len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku," hovorí právnik Ernest Valko. Preto napríklad päťročné dieťa nemôže dať podnet na prenájom nehnuteľnosti, ktorá mu patrí. No ak má dieťa napríklad 15 rokov, môže podľa Valka uzavrieť zmluvu o prenájme aj samo.
Dá sa to použiť aj pri sporení vo finančných inštitúciách. Rodičia sporia dieťaťu v banke na vkladnej knižke alebo termínovanom vklade, prípadne investujú sumu iným spôsobom, napríklad kúpia mu podielové listy v správcovskej spoločnosti. Finančná inštitúcia preddavkovo zráža 19-percentnú daň automaticky, rodič však môže za dieťa podať daňové priznanie s tým, že si uplatní nezdaniteľnú časť základu dane a štát mu daň vráti. "Mohol by to takto urobiť a mal by sa mu preddavok vrátiť," tvrdí riaditeľka Daňového úradu v Poprade Darina Salanciová.
Spoluvlastníctvo a povinnosť podania daňového priznania
V situácii, keď sú vlastníkmi bytu napríklad maloletí bratia, príjmy z prenájmu sa delia podľa ich sp# Prenájom nehnuteľností deťmi a ochrana prenajímateľov v slovenskom právnom rámci
Problematika prenájmu nehnuteľností zahŕňa široké spektrum právnych a daňových otázok, od správy majetku v prospech maloletých detí až po ochranu vlastníckych práv pri uzatváraní nájomných zmlúv. Tento článok podrobne analyzuje možnosti, ako efektívne nakladať s nehnuteľnosťami z hľadiska daní a ako postupovať pri výbere typu nájomnej zmluvy vzhľadom na riziká spojené s neplatičmi.
Správa majetku maloletých a daňové benefity
Domácnosti môžu platiť nižšie dane, keď rodičia zveria časť majetku svojim potomkom. Ak totiž v ich mene podajú daňové priznanie, môžu si uplatniť nezdaniteľnú položku. Dieťa má na nezdaniteľnú položku nárok iba vtedy, ak rodič alebo opatrovník podá za neho daňové priznanie. Príjem môže byť napríklad z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú zdedí alebo získa ako dar. Nehnuteľnosť mu môžu darovať rodičia, starí rodičia alebo aj niekto iný. Tým, že nehnuteľnosť vlastní maloleté dieťa, ktoré nemá žiadny iný príjem, a nie zarábajúci rodičia, rodina ušetrí zhruba 15-tisíc korún ročne.
Zákon o dani z príjmov vymedzuje prípady, kedy treba podať daňové priznanie. Podľa daňovej poradkyne Mariany Petríkovej tak môže urobiť aj daňovník, ktorému zo zákona táto povinnosť nevyplýva, teda napríklad dieťa - v jeho mene jeho zákonný zástupca. "Každá fyzická osoba, ktorá má príjmy podliehajúce dani, má možnosť podať daňové priznanie," hovorí Petríková. Keďže spôsobilosť na právne úkony získava jednotlivec až po dovŕšení 18. roku, daňové priznanie by za dieťa, ktoré je mladšie, podávali jeho rodičia. Ak by dieťa chcelo prenajímať nehnuteľnosť, zmluvu o prenájme by namiesto neho mal uzatvárať jeho zákonný zástupca (najčastejšie rodič) alebo opatrovník, na čo potrebuje súhlas súdu.
"Maloletí majú spôsobilosť len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku," hovorí právnik Ernest Valko. Preto napríklad päťročné dieťa nemôže dať podnet na prenájom nehnuteľnosti, ktorá mu patrí. No ak má dieťa napríklad 15 rokov, môže podľa Valka uzavrieť zmluvu o prenájme aj samo.
Daňové povinnosti pri príjmoch z prenájmu
Pri prenájme nehnuteľností, kde sú vlastníkmi maloleté osoby, je kľúčové správne stanovenie základu dane. Príkladom sú maloletí bratia, ktorí sú vlastníkmi bytu. V zmluve o prenájme sú uvedení obidvaja bratia, ktorí sú zároveň registrovaní na daňovom úrade. Celkový príjem z prenájmu za 11 mesiacov dosiahne 4 000 eur. Oslobodenie pri príjmoch z prenájmu je 500 eur. Môžu si túto sumu odpočítať z celkového príjmu pripadajúceho na každého z nich obaja bratia.
Predpokladáme, že obaja bratia majú podielové spoluvlastníctvo na danom byte, pričom každý z nich vo výške 1/2. V súlade s §10 ods. 1 Zákona o dani z príjmov to znamená, že príjmy dosiahnuté z prenájmu daného bytu a spoločné výdavky sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov. Vo vašom prípade sa príjmy ako i výdavky delia v pomere 50:50 na každého z nich. Každý z bratov má právo si aplikovať ustanovenie o oslobodení príjmu z prenájmu vo výške 500 eur.
Ako vyplniť tlačivo k daňovému priznaniu k dani z nehnuteľnosti? Magazín Nehnuteľnosti.sk
Ochrana prenajímateľa a výber nájomnej zmluvy
Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka je pre nájomcu oveľa výhodnejšia. V niektorých záležitostiach ho však chráni až do takej miery, že sa prenajímateľ môže obávať jej uzatvorenia, a to najmä s určitými druhmi nájomcov. Často ide o páry s malými deťmi; o rodičoch v postavení tzv. samoživiteľov ani nehovoriac. Prenajímateľ môže zmluvu o nájme bytu s akýmkoľvek nájomcom ukončiť len zo špecifických dôvodov. Pri zmluve uzatvorenej podľa Občianskeho zákonníka môže dať prenajímateľ neplatičovi výpoveď, ak neuhradí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhšie ako 3 mesiace.
Rozdiel je v tom, že prenajímateľ musí zohnať náhradný byt. Ak sa nájomcovia v hmotnej núdzi starajú o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, môžu mať dokonca nárok na náhradný byt. Právo naň im vznikne, ak to umožňujú pomery prenajímateľa. Dokiaľ prenajímateľ zodpovedajúcu bytovú náhradu neposkytne, nájomcu sa len tak nezbaví. Ak sa chcete bytovej náhrade vyhnúť, pomôže krátkodobý nájom bytu. Pre platnú zmluvu o krátkodobom nájme bytu je zásadné, aby bola uzatvorená maximálne na 2 roky.
Praktické aspekty zdaňovania a nákladov
Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva alebo na základe evidencie vedenej podľa zákona o dani z príjmov.
Medzi uznateľné výdavky patria:
- výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby,
- daň z nehnuteľnosti,
- výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, používanie a servis výťahu,
- poplatky za TV, rozhlas, internet a správu bytového domu.
Je dôležité zdôrazniť, že fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu.
Riešenie konfliktov pri neplatení nájomného
Ak nedochádza k vyprataniu bytu dobrovoľne, vlastník bytu je oprávnený podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. V prípade, že súd žalobe vyhovie, určí v rozsudku aj lehotu, dokedy je žalovaný povinný vysťahovať sa. V rozhodovacej praxi súdov sú známe aj prípady, kedy súdy uznali aj svojpomocné vypratanie, pokiaľ bolo zachytené v notárskej zápisnici a pokiaľ nájomca užíval predmet nájmu neoprávnene.
Je potrebné pamätať na to, že pri krátkodobom nájme bytu prenajímateľ nemusí nájomcovi zabezpečiť nijakú bytovú náhradu - a to ani nájomcovi v hmotnej núdzi či s malými deťmi. Jej ďalšou výhodou je, že ju prenajímateľ s neplatičom môže ukončiť oveľa rýchlejšie. Vypovedať ju smie už vtedy, keď nie sú nájomné či úhrada za služby zaplatené za viac ako 2 mesiace a výpovedná lehota môže byť zmluvne skrátená len na 15 dní. Tieto mechanizmy poskytujú prenajímateľom potrebnú právnu istotu, ktorú v rámci klasického Občianskeho zákonníka často postrádajú.
tags: #moze #mat #dieta #prijem #z #prenajmu